房屋改革的困擾 少 君 如今在大陸老百姓心目中，最關心的問題不是對「六四」民運人士的非法審判， 也不是中東戰爭結局如何，而是關係到他們切身利益的住房改革問題。駐北京的西 方外交家評論說，自從北京「六四」大屠殺後，北京人一反對政治，國際局勢的關 心，開始將目光移到眼皮底下的自身利益上，並感歎道：北京人太容易忘記過去了 。這種抱有偏見的評論，未免失之人心，因為他們並不真正瞭解幾十年來，北京人 乃至國人是在一個什麼樣的生活空間「熬」過來的。西方人永遠無法體會到三代同 居一間屋的困苦和難堪。所以，當中共當局擬出一個個住房改革方案時，自然而然 地吸引大多數老百姓的關注，這一點，相信從大陸出來的海外學人應該是理解的。 大陸的住房改革，從賣商品房開始起步，經過長達八年的理論探討，調查計算和 方案設計工作，直到一九八七年才開始試點。一九八八年二月，中共國務院發佈<關 於在全國城鎮分期推行住房制度改革的實施案>，但反響極小，官方和民間的動作都 不大，人們對中共最高層的決策普遍抱有不信任的態度。到一九九零年初，只有十 九個市三十個縣的房改方案，出台並實施。一九九零年底，北京，上海一大批大城 市似乎突然加快了房改步伐。北京市表示，亞運會後要以主要精力抓房改。年底前 ，北京的十個遠郊縣房改方案全部出台，形成強有力的農村超越城市格局。上海市 長朱容基把解決住宅問題當做市政府當前三大實事之一。還專程去新加坡、香港等 地考察，溶入上海房改方案中。並將房改方案公之於眾，廣泛徵求意見。 目前被免職的建設部長兼任國務院房改領導小組組長的林漢雄在人民日報上刊登 文章，認為現在應是房改的好時機。林透露，一個因地制宜地推進房改的方案，正 由有關決策部門緊鑼密鼓地制定。為何房改經歷了「打打停停」的十年後，才開始 有較大動作?為什麼搞多年房改的人認為大陸的房改是「欲罷不能，欲進則難」? 中共掌權以後，城鎮居民住宅全部由政府包下來，實行無償分配和低租金製。正 如中共某高官所說：「住房福利制使得國家支付的高補貼，間接轉化為個人的實際 收入，刺激了人們多佔房，占好房的慾望，助長了以權謀房的不正之風，人為加劇 了住房供求矛盾。住房分配不公，苦樂不均已成為群眾最反感的問題，成為社會不 安定的因素。」事實證明，許多單位無償分房已進行不下去了。 遼寧的國營熊岳印染廠因分房不公，赴異地秘密交易分房的小組還未返回，整座 樓房被數十名職工撬門砸鎖搶佔一空。 武漢機床廠一九八八年新建住房一點二萬平方米，分房時停產二個月，有人還抱 著煤氣罐到廠長室聲言要搞爆炸。 西安市有的省級機關、事業單位，乘房改未在全國普遍推進之機，突擊建高標準 住房，搶在房改前無償分配。 以權謀房已成為廉政建設中十分棘手的問題，非住宅商品化已無力解決。分配不 公還體現在苦樂不均上。職工之間享受住房暗補相差懸殊，據北京的調查，一對夫 婦一個孩子，有的住一間十二平方米的平房，有的住兩居室一套的單元房，其造價 平房為五千元，樓房為五至十萬元。單位每月補貼管理費，平房五元，樓房十八元 ，若以商品租金的八項因素計租，平房每月補五十元，樓房三百三十元。 以北京市六建公司為例，該公司有職工一萬人，只解決了五千戶住房，公司每年 維修管理費需九十萬元，房租使收十四萬元，要補貼七十六萬元。 成都發動機公司每月住房維修保養費一百萬元，收回房租不足二十萬元。 以上的事實能否說，沒住上公房或單元房的職工把創造的利潤暗中「奉獻」給另 一些人?而另一些人在暗中吃房租呢?單位和單位之間的苦樂不均，又造成過度消費 和嚴重短缺並存。在大陸，一個居民能否分到住房，以及分到多少，取決於其單位 的投資能力。一個投資能力強的單位住房標準提高很快，三居室的住宅達到六十五 平方米，而國家標準是五十平方米，超過標準百分之三十，這成了城鎮建房短缺不 得緩解的原因之一，如在全國範圍內使超標準的住宅節約百分之十面積，每年可多 提供二十萬套住房，相當於六十至九十億人民幣。 再拿上海某家中央駐滬單位為例，該單位只有二十多名職工，一次建房十幾套， 且面積大標準高;而上海某家手套廠二百多職工，積累三十三年的錢買了兩套房子， 只解決八戶住房，還做為經驗宣傳。 十年來，大陸的房改做了那些改革探索?老百姓能否承受?得到了什麼實惠?我們不 妨簡單回顧一下房改所走過的路： 從事房改工作的人士，不約而同地把前一段房改的探索稱為「五花八門」。因為 各地情況不同，採取了不同的房改方式。早在一九八零年，中共就搞出房改模式： 第一，城市居民可以買房，也可以建房;第二，新房可以出售，老房子也可以出售; 第三，聯繫到房價要調整房租，使人們感到買房比租房合算;第四，房租提高了，一 些收入低的人租不起，就要給予補貼。各地在執行這個模式時，有的提租起步，有 的售房起步，有的一步到位，有的分步到位。 先說個人投資建房。一九七九年，居民個人建房投資占總投資的百分之十二，一 九八八年增加到百分之十八。個人投資建房主要指城鎮居民，遼寧省遼中縣群眾集 資建房，僅兩年時間就使縣城面貌大變，由過去只有一座小樓變成百棟樓房林立， 道路上下水等基礎設施齊全的現代化城市。集資合作建房，是學習外國的住宅合作 社方式。上海、北京、瀋陽等三十五個市創建七十多個住宅合作社。瀋陽的十五家 合作社，有社員一點八五萬人，集資一千四百萬元，已遷入新房的社員三百四十戶 。 再說出售公房，僅一九八八年各地出售新建住宅七百多萬平方米，廣東最多，為 九十八萬平方米，出售舊住宅六百三十萬平方米，遼寧最多，為二百多萬平方米。 天津市提供五十萬平方米廉價房，單方價格為三百元，一購而空。武漢市對待特困 戶的單方售價為二百三十八元，兩年解決了四千四百特困戶。北京百貨大樓向職工 售房價為三百五十元一平方米，職工也承受了。 早在一九八四年二月，汕頭市決定按「三三四」辦法實行房改。即國家、企業各 補三成，個人支付四成。第一批住宅還未竣工就全部售出。三年中投資六千七百萬 元，其中百分之九由購房者支付，解決了三萬多人住房。 提高租金有幾種方式。一是一步將租金提到以五項因素計租的成本租金。同時按 月發補貼。唐山將月租提到一點零八元一平方米，按職工工資百分之二十五發補貼 ;瀋陽提到了一點二四元一平方米，按職工工資百分之二十四發補貼。二是小提租， 不發補貼，一些市還採取了多提少補方式。另外，收取住房保證金也是一種變相租 ，這主要用於新房子分配，比如北京有的單位分新房時，二室戶要交二百元租賃保 證金，實質上等於用這個部分錢的利息提高了租金。提高租金後，所謂補貼是將原 來的暗補改為明補。而那些超標準住大房的居民則要自己掏腰包了。以煙台為例， 提租前，該市二居室一套的住房一般建築面積是五十五至六十平方米，個別企業達 六十七平方米。提租後(一元一平方米)因超標準住房要多拿錢，自然要降至五十平 方米，這樣每年可多建出六百套住房，還出現許多大房換小房現象。 可見，住房改革直接限制了過度消費，同時增加了有效供給。 自一九八八年的房改高潮後，房改「勢在必行，非搞不可」已成共識。糾正不正 之風，已成為居民議論的熱點，深受群眾的擁護。此後，因出現大搶購潮，物價上 漲引起全國通貨膨脹，房改也陷入等待觀望階段。 已經改革的城市和單位陷入孤立，騎虎難下，進退兩難。如成都是全面改革的特 大城市，在售房中由於價格問題沒解決好，有四十多個改革單位，要求退回購房款 。先犧牲個人利益的那部份群眾看著一左一右都原封不動，覺得自己吃虧。有不平 心理。 想搞房改的單位上下去，群眾對房改遲遲不出台意見紛紛。如成都市一九八九年 尚有二百多單位進行房改，報告壓在市裡不敢批。 大陸城鎮居民的住宅國家包了四十年，由於原來欠款帳多，城市化速度加快，雙 緊方針等，以後無論如何包不了了。在大陸每年投在建產上三百億元，維修現有公 房還要補貼六十億元，這些錢猶如投入黑洞，光投入不產出，效益幾乎等於零。住 宅建設金無法良性循環。到一九八九年底，大陸仍有城市住房困難戶五千多萬戶， 其中人居住二平方米以下的五百五十萬戶，這五千三百萬戶涉及二億居民，相當於 一個中等國家的人口。再加上每年二百萬對新婚青年需要住房，住房短缺已為最尖 銳的問題，僅北京市測算，資金缺口就在十五億元。 政府如牛負重，氣喘吁吁。居民個人住房消費又少得出奇。 住宅本是一件最大的消費品，有關部門調查了世界一些國家居民住房支出占收入 的比例;與大陸發展水平相近的發展中國家為百分之八點六;人均國民收入達到一千 元的小康國家為百分之十一;發達國家則在百分之十五左右。大陸城鎮居民住房指出 佔個人平均收入的百分之一點二，不到煙酒糖茶消費的一半。 據北京市提供的情況，一九五三年市房管局對一七八三戶居民房租調查表明，租 支出約占家庭收入的百分之九點二;一九五四年為百分之八點七;一九八九年為百分 之零點九。以後工資收入不斷增加，房租卻不斷下調，於是消費的投向集中於幾大 件上，形成要買就一哄而上，不買就市場疲軟的局面，使消費品市場呈脆弱狀態。 步入九十年代，大陸進入還債高峰，中共以往用於住宅建設的幾百億元投入不可 能再繼續下去了，而市場疲軟導致企業普遍經濟效益下降，有些企業開支困難，解 決職工住房的投資能力大為減弱。出路只有一條，居民個人要承擔買房、維修的大 部分費用，加速向商品化過度。 長期從事房改的人有句話：沒房的盼房改，有房的怕房改，領導幹部不敢改。房 改首先觸到是各階層人們的切身利益。 一九九零年底，上海市的房改方案見諸報端後，最高興的是棚戶區的特圍戶們。 江口區新港街道是上海有名的棚戶區，居民們看到將要實行的推行公積金配房債券 大為興奮，認為結束「蝸居」搬進新樓有望了。天寶路三零二弄一位七十多歲老漢 一家五口，上有九旬老岳母，下有八歲孫女，四世同堂擠在十二平方米中。老的兒 子說：「照這樣看，我們十年內有可能搬入新居了。」 至於相當一部分已大大改善居住條件的居民，暗中「吃」房租，充分享受分房制 度的優越性，有誰願意主動多掏腰包呢? 要解決低房租，有個工資補償問題;鼓勵職工買房，要看企業能否補得起，它涉及 價、稅、財聯動這樣大口徑的分配結構調整。而結構調整的結果使得住房商品化的 速度延緩。大多數地區和單位的領導望而卻步，採取觀望態度，等紅頭文件下來， 不搞不行時再硬著頭皮推進。 中共國務院房改辦主任張元瑞說，在治理整頓的形勢下面，經濟形勢發生比較大 的變化。搞提租補貼，一些城市覺得財力上有困難。這只是一方面因素。房改能不 能搞下去，主要還是思想認識問題，其次才是經濟問題。調查表明，大多數老百姓 擁護房改，支持房改。 中共國務院發展研究中心的楊魯設計的房改思路是：實現住房社會化經營和企業 化經營，把住房投資從企業佔用資金中分離出來，組成一定形式的住房公司，逐步 按等價交換的原則，統一對居民進行住房的出租和抵押出售。住房公司可採用股份 制形式，由政府股、企業股和個人股組成。 建設部住宅研究所所長嚴正認為：住房改革的關鍵是把價格改革和權力改革結合 起來，最終要把基點轉移到個人投資為主，即由現在的政府包居民住房變成將來政 府幫助居民建房，以實現機制的轉變。他說：四十年的實踐證明國家包不了，也無 法全包。世界上只有很少的幾個小國能包下來。許多國家以個人投資建房買房為主 。國家扶持中低收入者成立住宅合作社，在政策上給予優惠。像新加坡等國家是實 行住宅基金製度，我看北京、上海的房改方案都把建立個人住房儲蓄，實行公積金 制做為「主菜」端了出來，也就保證了個人建房投資的資金渠道，否則，建立住房 合作社和股份公司都難以實現。 北京方案提出實行法定住房儲蓄，成立個人住房基金製度，即每個職工依工資總 額百分之十五的比例按月儲蓄，期限為二十五年。同時於所在單位按百分之十比例 給予買房者資助。 上海方案是公積金製，這是義務性長期儲蓄。每月儲蓄月工資的百分之五，所在 單位也按月提供百分之五，歸個人所有，可用於買房，建房，翻建，大修等。 其實從八一年至今，各種房租改革的方案，已出籠了成千上萬，各地方試點的經 驗也不乏姣姣者，但至今為什麼大陸住房政策一直沒有改變呢?這使人們再一次追究 到社會主義大鍋飯與社會主義特權的兩大實質問題上來。在大陸，要割捨幾十年形 成的舊觀念很難，有三種觀念是大陸房改的障礙，即：低房租、分配製是社會主義 優越性的福利觀念;住房是政治待遇的等級觀念，把住房排除在個人消費支出之外的 供給觀念。 眾所周知，再好的改革方案，沒有公正、權威、代表民意的機構去監督，一定會 在實施過程中走樣，變形，甚至產生新的不公平和以權謀私。在中國大陸這樣的教 訓太多了。 四十年來，中共從最高層到下層，產生了成千上萬的社會主義「貴族」階層，這 些即得利益者，愈不可能將得手的一切拱手奉出呢?在眾多老百姓三代甚至四代同臥 一室的同時，中共的官僚階級早已為自己的兒子、孫子、曾孫子準備好子寬敞的住 房。這就是今日大陸房改的基礎和現實。大陸的房改何去何從，幾億人將拭目以待 。□