住，在三十年代和毛泽东统治时，一般百姓住的条件主要看居住面积大小，
还谈不上屋内的装修和摆设，屋内大约就是桌椅板凳床铺加上衣柜，壁上弄些年画
、各类图画等。在农村不少是土墙加上草屋顶。在三十年代没有全国的统计或抽样
资料给出每人住的面积平均数。有一些社会学家典型调查资料，都是以间为面积单
位，且各地区差别很大。表１.１５是陈正谟在《我国人口研究》（第４１页）引用
本世纪２０—３０年代的调查材料给出的，表中房屋数是间数。当时住房一层居多
，特别是北方。南方有二—三层楼。每间面积大约从十多平方米到二十多平方米，
以１２—２０平方米一间为多数。北方由於气候关系，每间房屋的面积相对小些。
表中的每人居住面积，城镇多是以每间平均十二平方米，农村平均十八平方米（城
镇房子每间平均可能可达到１３—１４平方米，而农村房子每间可能在１９—２０
平方米，我这里是保守估计）计算得出，原文表中无此项。这里是估计的平均数。
当然有的居住房间面积才６—８平方米，总是少数，与大的房间平均起来大概就是
此值左右或稍多些。原文中没有说明是居住面积还是使用面积，这里我是按“住房
”理解为居住面积。当时厕所多在房子外（除了城镇部分公寓或比较高级房，这大
概非一般劳工所住），厨房较小，有的大概与住处混在一起。表中的北平有技能的
工人是指瓦木油漆匠等，估计这类人居住面积可能做为北京当时的人均居住拥有面
积的平均水平。
表１.１５ 中国劳工家庭住房情形
就住的情况看，当时农村的人均居住面积一般都比城市宽敞，但质量未必好
。城镇多为砖瓦房，农村不少为土墙草屋顶。上表不是全国城镇农村人民居住的平
均值，只是典型抽样的平均值。如果当时上海纱厂工人的生活条件只是上海人民的
中下的生活水平。那么，我们有理由相信他们的居住水平也只能当时上海人民居住
水平的中下水平。因此，从上海纱厂工人（２３０家）的居住面积，我们有理由推
断，当时上海各层次的市民平均的居住面积应比之多１—２平方米，即当时上海人
民人均面积当在４.６５—５.６５左右。从人民生活水平判断，２０—３０年代的
全国城乡生活水平应比１９４９年好得多。首先是衣食二方面，１９４９年人口比
３０年代中期多，衣食用品生产却少了。４９年人均粮食只及３０年代的２／３，
人均棉花产量只１.６斤，只１９３６年的人均值１／３强。从一般生活消费结构判
断，当衣食有虞时，住自然就较少预以考虑。抗战和内战的烽火，有多少建筑在战
火中化为灰烬？例如抗战时长沙大火，南京、武汉会战，日本在许多农村的三光政
策等等。又因兵荒马乱，只求有个栖身地方，有几个人会去搞住房建设和对不动产
进行投资？而１９４９年人口比三十六年时又有所有增加，可以相信，三十年代中
期的全国人均居住面积如其他经济状况一样，应比１９４９年好，至少也不会少於
一九四九年的居住面积。做了如上说明後，在没有三十年代和我手边没有毛泽东统
治时全国住房的统计数据条件下，我们就只能取１９４９年及５０年代一些地区住
房数据作参考值，看毛泽东统治时中国大陆人民住的条件变化及推断三十年代中期
全国住房情况。
先讨论城市情况。在毛泽东统治时中国城镇居民自己兴建住宅少之又少，原
因一是城镇土地是国有，私人非特殊又特殊情况，才能获得批准土地建房；二是自
５０年代初，一般城镇居民无此经济能力。房子每平方米造价一般４０—５０元，
一个建筑面积２０平方米左右的一层楼就需要近千元的款。当时城镇工人、一般干
部月薪４０—５０元算是中等、中上水平，并且多是上有老人，下有妻小负担，一
家子不吃不喝，二年才能建个２０平方米房子。在当时政治气氛下，有能力者如一
些工商业者既不敢也无需冒这个头（因为他们住房条件应是城镇中较好的等级，也
没有遭到没收）。只是在原基础上改建、整修。可以说，当时城镇居民住房条件的
改变只能靠各单位（包括全民、集体所有制）投资建设。表１.１６是１９５３年至
１９７８年全国基本建设住宅峻工面积（材料取自《中国统计年鉴—１９８３》第
３５７页）。表１.１７是取自１９９０年出版的《中国统计大全—社会经济发展１
９４９—１９８９》（香港 养德堂艳趣堂出版第４８７页）的材料。从表１.１７
我们可以看到，从一九五七年到一九七八年，城市居民人均居住面积情况无任何变
化，都是３.６平方米（《中国统计年鉴—１９９４》 第２５５页，１９７８年城
市人均居住面积亦为３.６平方米），可以断定一九七六年达不到这一水平。且有统
计的各年份比五七年和七八年差，城市人均居住面积少１３.９％（６０年）和１１
.１％（６３年）。而５７年城镇居民居住面积又肯定比一九五二年少。这是因为自
一九五三年到五七年共建住宅面积９４５４万平方米，一般来说，居住面积只能占
建筑面积的５９％—６９％（见表１.１８、１.１９中建筑面积和居住面积的比例
），以乐观的估计，居住面积占建筑面积７０％计，这时期城镇居民增加的居住面
积为６６１７.８万平方米。这中间至少有２０—３０％以上地皮是靠拆迁旧居而得
，加上这期间老屋报废和住宅改做其他用途，５３—５７年间实际增加的居住面积
比６６１７.８万平方米至少少１—２千万平方米。即使当时没有城镇旧屋拆迁和损
毁或改为非居住用房，５３—５７年间城镇人口增加２７８６万人（见《中国统计
年鉴—１９８３》第１０３页 下同），新建住宅全分给他们，人均才有新住宅２
.３８平方米，比３.６平方米还少一平方米多，而一九五七年城市人均住宅面积为
３.６平方米。因此可以肯定一九五二年城市居民居住面积比一九五七年多。另方面
，一九五二年城镇人口比一九四九年多１３９８万人，每人居住以３.６平方米计算
则需住宅５０３２.８万平方米，折合建筑面积７１８９.７万平方米。一九五七年
每平方米建筑住宅造价是４７元（当时地价很低，可略而不计，有的就是无偿征用
），１９５０—５７年中国大陆物价变动不是太大，如以每平方米造价４０元计，
则需资金２８.７６亿元。１９５０—５２年，全国固定资产投资总额才７８.３６
亿，当时正是朝鲜战争时期，又是内战刚结束，在这不到８０亿元中，连１０亿元
做为人民住宅投资都不可能，这从一九五三年後投资住宅建设资金远小於固定资产
总投资的１０％就可判断。因此，就新增加的城镇人口中不要说人均达不到３.６平
方米居住面积，可能连１.５平方米都达不到。因此，１９４９年中国大陆城镇居民
人均居住面积应大於１９５２年，从而也比１９５７年和表１.１７有统计的年份多
。另外，我们从表１.１６可以计算出自１９５３—７６年国家共建了建筑面积为４
５１３０万平方米住宅，最多可折合居住面积３１５９１万平方米，１９７６年比
１９５２年增加城镇人口城镇人口９１７８万人，每人可分得居住面积３.４４平方
表１.１６ １９５３—７８年中国大陆国家基本建设住宅面积（单位： 万平方
米）
表１.１７ 若干城市居民人均居住面积
米，少於３.６平方米。用这种简单的计算方法，可以证明在毛泽东统治时的绝大
多数年份城镇居民居住面积少於人均３.６平方米，并且绝对比一九四九年人均居住
面积低，从而比本世纪３０年代的中国大陆城镇居民人均居住面积小。如果考虑毛
泽东统治时的拆迁城镇旧房和老房破损报废和改变住宅用途，例如《上海统计年鉴
—１９８６》上有上海一九四九年时有花园住宅、公寓居住面积各２２３.７、１０
１.４万平方米，至１９７６年只剩１２７.７、８６.４万平方米，其他差而等下的
房子如旧式里弄的房屋、简屋、棚户、非居住房屋改建等等折旧率更高。由此可知
城镇居民实际总住房面积增加并不多，特别是６０年代至毛泽东死去时，几乎无大
变化。虽然我手边没有全国统计数字说明，但表１.１８，１.１９天津、上海的数
据可以做为旁证说明。天津１９６５年有住宅居住面积１０００万平方米，１９７
６年才１０５３万平方米，仅增加５３万平方米；上海１９６０—７６年市区住宅
竣工面积９２０万平方米左右，１９６０年有住宅居住面积２４０４.４万平方米，
中间１９７２年达最高２５７０.７万平方米，但至１９７６年只２３８５万平方米
，反而少了１９.４万平方米。正因此，中国大陆城镇居民年年闹房荒，许多城镇适
龄青年或是因无房无法结婚而把婚期一再推迟，或是结婚後还与家中几代挤在一小
间屋中用布帘隔开，有的婚後还是分居在不同的男、女集体宿舍，偶然找个机会当
个露水夫妻，等等。在毛泽东死去的最後几年，若不是有１６００多万城镇青年学
生被赶到农村，城镇居民连人均居住３平方米都成问题。
表１.１８是若干年份天津居民居住水平（见《天津经济年鉴—１９８６》天
津人民出版社 第６７７页），天津人民居住水平至１９７８年止，人均居住面积
比１９４９年还少０.５平方米。表１.１９上海市区居民居住情况（《上海统计年
鉴—１９８６》 第４１２页）。１９４９、５０年上海市区人均居住面积为３.９
平方米，中间一路减少，至１９６５年—６７年恢复到１９４９年住房水平。此後
有所增加主要是依赖於知识青年下乡、去兵团、利用“我也有二只手，不在城里吃
闲饭”等口号，把当时所谓黑几类及其家属赶下乡和部分工人支援三线建设等原因
，使市区人口减小，从而人均居住面积增加（但实际上却未必，因这时期外迁的上
海人有不少回流，只是户口不在上海，平均值显不出。上海市区居住紧张是全国闻
名的）。这从１９６８—７２年市区居住面积增加极少，７３年後居住面积减小甚
多，而这时期人均居住面积却比３.９平方米多就可判断。
表１.１８ 天津市居民居住水平
表１.１９上海市市区住宅建筑面积及人均建筑面积
在做了上述讨论之後，我们来对抗战前，１９３６年左右中国大陆城镇居民
人均居住面积大小做一判断。前已说明，由於１９３７—４９年间中国到处处於战
争状态，人民生活步步下滑，如国家建设各项经济指标一样，住宅总面积１９４９
年应少於３０年代中期，这在城镇中更是必然。由上述推出，一九四九年城镇居民
人均居住面积不少於３.６平方米，以一九四九年中国大陆城镇总人口５７６５万计
，城镇至少有住宅居住面积２０７５４万平方米，一九三六年左右城镇住宅面积只
能比这个数字多。１９４９、５０、５１年城镇人口分别占中国大陆的总人口１０
.６％、１１.２％、１１.８％。以一九三六年中国经济情况，中国城镇人口不会超
过总人口１２％（以农村人口占全国人口８８％计），扣除台湾人口５００万，大
陆人口约４.３１亿，则大陆城镇人口为５１７２万人，那么１９３６年中国大陆城
镇居民人均居住面积为４.０１平方米。如果考虑１９３６—４９年因战乱破坏和旧
房破损等损失却没有怎么建设这一事实（乱离人，不可能投资建设不动产。填肚子
为主，安定後才能谈建房），以一九四九年工业生产比抗战前最高产量减少２５—
３０％这一百分比来衡量城镇住宅总面积，推断本世纪三十年代中中共大陆城镇居
民住宅总面积超过２７６７２万平方米。那么，当时城镇居民人均住房居住面积超
过５.３０平方米应当是个保守的估计。无论三十年代城镇居民人均居住面积是４平
方米或５.３平方米，都大大高於毛泽东统治时中国大陆时城镇居民人均居住面积。
除了特珲人物如汉奸、官僚资本、大地主、恶霸等等住宅被没收、征用转到中共党
政要人住宅及办公用房外，对城镇资本家没有进行住宅没收再分配，只是有的有出
租，所以１９４９—７６年城镇各阶层的住房条件除了因国家有限投资建设住宅面
积增加外，其他变化不大。
其次讨论一下中国大陆农村住房状况。中国广大农村居住情况，本世纪２０
—３０年代，我还未见到全国性统计资料或抽样统计资料。表１.１５所列的河北、
北京的资料都只是典型调查材料。我们只能用推导城镇居民水平相类似的方法来估
计本世纪三十年代中期中国农村住的情况。
一九四九年後中国大陆农村，住房问题不存在如城镇居民那样靠国家建设，
只能靠自己积资建房解决。由於没有获得毛泽东统治时中国农村住房建设和农民居
住情况较详细的抽样调查资料（有的年份可能也没有），只能就有限的数据进行做
较保守的分析说明。表１.２是从《中国统计年鉴—１９８３》第４９９页，《中国
统计年鉴—１９９４》第８８页及《中国消费结构学》第１５４、１８７页综合而
得。
表１.２０ １９５４—８２年中国大陆农民家庭人均居住消费支出和居住情况
表１.２０数据表明，中国农民人均住房使用面积从１９５７年的１１.３平
方米减到１９７８年的１０.１７平方米，而绝对可以断定，１９７６年中国农民住
房使用面积比１９７８年小。原因在於１９７８年大陆农村经济政策比１９７６年
有所松动，农民生活水平已有所提高。虽然我们没有１９５７年以前的农民住房抽
样调查数据，但从１９５４、５６、５７年农民人均住房年支出仅１.２３、１.３
５、１.４９元可以判断１９５０—５３年、５５年农民家庭人均年住房费用支出平
均至多只能在１.３０元左右。我们把１９５０—５６年农民人均年住房费用支出以
１.３０元作为改建、修理、租房子等费用，１元作为建房子费用。前文已说明这时
期城镇住宅建设造价每平方米在４０—５０元左右，这种造价是指砖木结构和钢筋
水泥结构，在５０年代初、中期的中国大陆农村不多见，多数应是土墙瓦顶或草屋
顶。如果我们不考虑那些只能住１—２年２—３年的简陋得连避较大的风雨都难的
草屋，只讨论那些能住１０—２０年以上的住房，那么，以农村房子每平方米（建
筑面积）造价为城镇房子造价的１／５，即农村房子每平方米均造价为８元左右应
是比较保守的估计。根据《中国统计算年鉴—１９８３》（第１０３页）１９５０
年—１９５６年乡村人口数乘以每年人均１元钱建房子费用，可以算得这期间农民
共投入３５８８２７万元建住宅，所建住宅面积为４４８５３万平方米。姑且不论
旧房倒坍、损毁、重建等减少的面积，就以１９５０—５６年间乡村共增加人口５
２４１万人来分这些新建的住宅，人均建筑面积８.５１平方米，其使用面积大概不
到６—７平方米，远小於１９５７年人均住宅使用面积１１.３０平方米。这就意味
着，１９４９年中国大陆农村人均住房使用面积大於１１.３０平方米。在１９５７
年以後，因大炼钢铁、建农村新村等花样翻新毁屋及农村越来越绝对贫困化，三餐
都顾不及，建新房大大减少，人均住宅面积越来越少。也就是说在毛泽东统治的整
个时期中，中国大陆农村居民人均住宅使用面积小於１９４９年。如同前面对城镇
房子的讨论，以１９４９年农村住宅面积比抗战前少２５—３０％估算，则本世纪
３０年代中，中国大陆农村人均住宅使用面积至少应在１５平方米以上。即使占农
村人口８％左右的地、富平均比其他人多住１—２倍面积（注意，除了个别例外，
住宅面积总是有限，一些豪宅虽然大，但用的佣人也不少，平均起来面积特别是居
住面积就不很大），其他各阶层人均也能达１３平方米以上。高於毛泽东统治时农
民人均住宅使用面积。下面二个个案可以进一步说明问题。
一、陈云一九六一年在他家乡小蒸公社调查一段对话和见闻（见顾复生《回
忆陈云同志的青浦调查》《新华文搞》１９８２年第七期 第１８０页）“当年秋
收暴动时的农民军曹祥林老同志，正座在自家的门槛上吃晚饭。我们向他打了招呼
，他邀请我们到他家中坐坐。我们看到他老夫妻俩住在一间小屋里，床头一个小龟
头，什么活动的余地都没有了。大家自然而然地谈起了住房问题。曹说：三、四十
年前，我们弟兄俩住的房子比较宽舒。现在我们两人的孩子都大了，五、六个，都
结婚了，窝在一起，就挤得不得了啦！”陈云同志问他：“家里还养猪吗？”他说
“没有地方养。想搭个猪舍，不仅没有地方，就是毛竹木头也买不到。种了双季稻
後，连稻草也没有了。我自己屋後的竹园，也让集体用光了，自留地和十边地又是
都收去归了集体，养鸡养鸭又受到限制，把我们农民搞得死死的，没有一点活动的
余地”。我们一边谈，一边算计着，把三、四十年前镇上的住屋和现在比较一下，
究竟新建了多少呢？从东到西，推排一下，拆掉的有，新建的却没有（大号字是我
加的，３０—４０年前，正是本世纪的２０—３０年代—引用者），加上人口的增
加，房子就住的更紧了。陈云同志问起：“镇上的地主房子不是没收了很多吗？”
曹说：“没收的地主房子全部给公社用还不够。他们要办公室，会议室，家属宿舍
，连镇上供销社门市部的房子还是借用老百姓的呢！”他又接着讲：“公家用出的
钱很多，一个窑厂就亏本二十万，一个养鱼塘也亏本十万，一个机械化酿酒厂还不
知要花费多少钱。请你们再到东边看看，那边原有个轧米厂，蛮好的轧米机器把它
拆散了，丢在外面场地上不管，又去另搞一个碾米厂，国家真不知又要投资多少钱
！这真是瞎指挥！如果用这些钱来解决我们住房的困难，不是很好吗？…”而这个
调查地区的“农村经济和生产情况，对太湖流域地区的代表性就比较大些。”
二、费孝通先生一九八一年十一月十八日在英国伦敦经济学院作的学术演讲
《三访江村》（《新华文搞》１９８２ 第一期 第１６页）这里的江村指“开弦
弓村”，它“处於苏杭之间，太湖之滨。古语有言：‘上有天堂，下有苏杭’，指
出了在经济上这是中国的一个富饶地区”。“该村干部提供我们关於住房的数字从
一九四八年到一九八零年每人平均只增加０.０４间，每间约二十平方米，所以每人
平均增加不到一平方米，全村增建一共不到一百间。我参观了一个生产队，十多家
，挤在三个大门内，在三十年代这里只住三家…。这个村子的老乡手边有钱能想到
建筑房屋，还是近几年来的事。造一间房要一千元，一家至少要三间。在一九七八
年前有多少农民的积蓄能达到三千多元呢？而这几年来，情况变了，农民现金收入
多了，一年上千元的储蓄已经不稀奇。这些钱怎样花呢？绝大多数的农民回答是居
住更新”。请注意，费孝通先生在这里说的是一九八零年比一九四八年多不到１平
方米，实际是０.８平方米。从表１.２０我们知道，全国农村人均居住面积１９８
０年比１９７８年多１.３０平方米。因此１９７８年时开弦弓村至少比１９４８年
少０.５平方米。如费先生所说，该村有钱建房子只是近几年的事。可以肯定地说，
１９７６年比７８年建房子更少得多，这只是就全国平均水平说。实际上按费先生
所说开弦弓村１９８０年人均收入为３００元（１９６６—７６年该村人均收入“
一直徘徊在１１４元上下”）超过它所处的苏州地区人均２５０元。而全国农民１
９８０年人均收入为１９１.３２元，不到该村人均收入的６４％。我们知道，农民
在当时情况下，吃、穿问题一解决，农民就把住的问题摆上日程。在这一点上，开
弦弓村显然是走在全国产头，也就是说，１９７７—８０年间，这个村住宅面积增
加应远远超过大陆全国农村人均增加１.３平方米水平。
上面所举的二个例子是地处江浙一带，太湖流域，毛泽东统治时除了大城市
近郊区以外的全国农村首富地区。首富地区尚因吃、穿问题没有解决，几十年几乎
没有钱建房子或少建房子，在毛泽东统治时中国大陆其他地区就可想而知（实际上
由上文所提到毛泽东统治时农村人均储蓄额，就可以判断农民无钱建房子，实际生
活中大家也清楚在毛泽东统治时几乎没有什么人建房子）。前文我估计的全国农村
人均年修理、改建。租房子等平均费用仅０.３０元是远不够的。想想看，平均一家
５—６口人，一年不到二元的房子修理、改建、租赁费用，能做什么？可以说，全
国农村情况比上述二例所说的情况还差，这就意味着，自本世纪三十年代起，中经
战乱和毛泽东统治时期，中国大陆农民几乎没有建或很少建房子。如果陈云调查和
费孝通先生所说的情况可以推到全国，那么估计在这一时期中，大陆农民所建的住
宅房子还不能或仅能抵上１９３６—７６年间中国大陆因战乱破坏、拆迁、老旧毁
坏等房屋。这期间农村人口增加一倍以上，房子面积却没有增加，所以可推断中国
大陆农民人均住房面积在毛泽东死时，就只能是本世纪三十年代时的全国农民人均
住房面积的一半不到。这就是说，本世纪三十年代全国农民人均住房使用面积在二
十平方米左右，如果以一九七八年使用面积１０.１７平方米可有８.１平方米的居
住面积折算，则当时农民人均居住面积可为５.９平方米。（未完待续）□
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