居者有其屋：问题与出路
——续“谁偷走了我们的居住权”

（湖北）陈智胜


    中国长达两千年的封建史历来都存在土地所有权的这一类社会矛盾，也即耕者有其田的问题。从历史经验得知，这个问题的尖锐化也通常表明一个封建王朝走向了末世。但翻遍史书，在任何一个最黑暗的封建王朝时期，都无法找到居者能否有其屋的社会矛盾问题，就是说中国历史上只存在耕者有其田的社会矛盾而从无居者有其屋的问题。在当下的中国，尤其是在经济上取得飞速发展的时期，居者有其屋居然成了一个重大的社会问题，十分尖锐和不可调和。


居者有其屋是正常社会的基本保障


    一个简单的答案是中共领导下的政体是一个专制政体，罔顾民意，任何一个那怕是不识字的中国人都能作出一个正确的选择，那就是只要民主化，只要官员是自下而上的选举而不是自上而下的委任，中国包括居者有其屋在内的许多问题，如腐败，强制拆迁，侵犯人权，教育、医疗、社会保障、贫富差距等等问题都能够轻而易举的解决。

    有些问题例如居者有其屋的问题是等不到民主化也拖不到民主化到来时才能解决的。从务实的角度，从最可悲的角度，那怕只是为了维护中共的一党专制的思路出发，也需要找到一些解决问题的可行措施。前文“谁偷走了我们的居住权”只是提出了问题，本文则提出解决问题的思路。

    居者有其屋是一个正常社会的基本保障，所谓有恒产者有恒心，社会易于保持稳定，这也恰恰是中共历来宣称的。在中共主政下的中国号称实行社会主义制度，而且掌握着包括土地在内的绝大多数社会资源的情况下，居者有其屋更不应该成为一个问题。现实的情形恰恰相反，住房问题主要是城市居民的住房问题越来越严重，越来越多的市民买不起房，怨声载道，所谓和谐社会就无从谈起。

    城市住房问题出在哪呢？名义上中国的土地属于全民，实际上却是属于政府所有，在城市中表现得更为突出，毕竟农民还有土地承包权和宅基地使用权。而中国政府其行政作为很大一部分并非基于民意，或很少顾忌到民意的压力。所谓住房建设，实际上只是房地产商与政府之间的博弈。而城市居民成了不相干的第三方，对房产商的开发定价和政府土地政策不能施加任何的压力。而且最要命的是，一些房产商和政府都罔顾民意各自追求利益的最大化，其结果就是我们看到的现状，普通老百姓根本就买不起房。当然现在中共也重新强调经济适用房和廉租房的建设。但这几年，我们看到的结果，更多的只是一种象征性的表态，就算是真正得到重视，能满足的也只是极少一部分人。对于那些既买不起商品房也没有资格住进经适房和廉租房的中等收入和中低收入的绝大多数市民来说，居者有其屋恐怕永远都是一个梦。


政府赋于市民地权


    要想真正实现让城市绝大多数市民居者有其屋的这样一个社会最基本的生存保障，只有让市民真正能成为与房产开发商进行博弈的一方，让政府适度退出，恢复其本来的中立协调者的身份，方是最终的解决之道。老百姓用诅咒或者赌气不买房肯定是无法与房产商们博弈的。

    那么采取什么政策才能让老百姓成为有资格与房地产商进行博弈的一方呢。那就是承认城市居民的住房权，确切地说，就是把地权赋于市民，而不是由政府来使用。现在的土地政策，实际上是没收了城市居民的住房权而统一集中由政府使用，如果这个政府由民意支配，由民主选举产生，自然不会产生问题，但目前中国特有的国情以及腐败因素，其结果就是中共政府把老百姓的地权变成了一种政府收益以及个别官员的腐败收益。从这个角度上来讲，城市市民的居住权利远远不如农民，农民早就有了宅基地使用权，而且还拥有承包的农地使用权，根据十七大三中全会的决定，他们也将拥有对于自己的住宅和承包的流转权利，相形之下，城市居民则是变相地通过自己的智力和劳力的积累来赎回本应是属于自己的住房权利。

    如果承认了市民的住房权，即把住房权利量化到每一个市民，让市民拥有地权并且把它证券化，而且还要规定时效，例如赋于某个市民的地权证是50年，就是说50年之内，他都无法再获得另外的第二次的地权。这样方能有效地与开发商博弈并有效地制约其获取暴利的不当企图。政府在赋于市民地权后，必须采取这样一种土地政策，即每出售一份住房建设用地，开发商必须握有相当的市民地权证方能有资格拿地获得住房开发权。举个例子，如某座城市赋于每个成年市民50平米的地权证，而要出售5000平米地住房用地，那么开发商如果不能握有100份有效市民地权证的话，那么其就没有资格获取——不论是有偿还是无偿地——土地，那时土地是有偿出售还是无偿出售已经是一个伪问题了，因为在那时，土地价值已经彻底地体现在市民的地权证中了，土地只是一个徒具物理意义的存在物。

    这种政策一旦实行，开发商就不得不把市民而不是政府作为其讨价还价的对象，从而使市民能有效地与开发商进行交易。将彻底改变房地产业的经营方式和业态，甚至于很可能不会存在现在这种意义上的开发商，房地产商人将会转业成为住房建筑商。

    会有什么改变呢？我们不难想象，政府在推出5000平米的住房用地后，房产商在拿地前必然会邀约市民，事先公布其将来在此土地上建房的出售价，方能收集到感兴趣的市民的地权证，如果其公布所建的住房价格高，有地权证但买不起的市民就不会把自己的地权证赋于（不是出售，而只是一种委托）该开发商，而会寻找那些建造自己买得起的房地产开发商了；反之，有经济实力的市民则会把自己地权证赋于该开发商，以便让其代为自己建造自己的经济能力认为适宜的住房。到那时，政府出售的土地因为地权证的价值而只是徒具形式而已。如果有竞争对手，尤其是对居住价值高的土地，如市中心的土地，还是要通过竞买，但是参与竞买的开发商都会受到委托市民的经济能力的制约核算成本利润来出价。比如说，一个预售价每平米1000元的房产商与一个预售价2000元的房产商，前者的利润弹性肯定小于后者，必然会败下阵来。这样地权证的实行同时也会产生两个对社会对市民的极大益处，一是通过市场法则极大地压缩房地产商的利润，在同等条件下，他只能通过压缩自己利润来拿地从事住房建设，二是让那些经济能力强的市民比那些经济能力差的市民多付出一份对社会其他阶层的贡献。而这份贡献又可以通过政府财富转移到其他更需要政府开支的领域。这后一点尤其是对土地的地段好坏产生极大的影响。如果该地段属于市中心，其开发商的预售价自然较高，以便获得足够的利润率来获得拿地的保证从而打败与之竞争的对手，这就让那些有较经济能力的市民付出更多的住房开支来拥有更好的住宅享受。一旦地权证真正地赋于市民并且和与之相配套的土地政策相结合，那么现在这种获取暴利的开发商，要么转型成为建筑商，要么就会被淘汰。


不必担心市民急功近利


    地权证还涉及到一些技术上的问题。例如政府必须要进行强有力的社会调查，弄清谁是无房者，谁是有房者，以便让地权证真正地赋于到那些应该获得它的市民手中。这里又面临着一个对政府廉洁能力的考验。还有，进城的农民工是否也应该拥有等等，因为涉及范围太大，本文无法深入探讨。

    可能有人担心，就是地权证可能会让一些市民急功近利，把它当商品一样出售给一些开发商，而让那些开发商照旧获得暴利，而不是真正的用于建造自己的住房，无法实行社会人人居者有其屋的美好理想。这其实暴露了中共政府的惯性思维——政府是精英，群众是群氓，中共官员总是更比老百姓了解他们自身的需求，更能替他们当家作主。

    这个问题上也反映出，地权证的实行不单单是一种经济制度的安排，更是一种改变中共政府治理模式及对专制制度缔造的利益集团的挑战。地权证肯定会成为一个商品，肯定会有市民不珍惜它。但这种人不会太多，因为这不是一件能重复获得的寻常礼物，而是一个市民终生只能拥有一次的权利，它仅次于人的健康权。改革30年来，我们已经得出这样一个结论，就是大抵上能够让社会成员自治的事物总是比中共官员干预的结果要好得多。老百姓远不像那些有些官员想的那样弱智，去随意处置自己的安居权利，这种担心是多余的。◆