中国房价的秘密
——中国高房价的现状和成因

淮 生

一、住房难是今天中国民生领域第一难


中国现行房地产制度对中国国民带来的伤害，丝毫不亚于一场战争带来的伤害。只不过，像类似于韩战这样的战争，对平民释放的伤害是暴烈的、短时的，而现行房产制度带来的伤害，是缓释的、绵绵无期的。正如一场战争会造就极少数发战争财的富翁、同时造就大批一贫如洗的难民一样，一个重大政策的实施也是如此。今天，现行房地产制度在中国的运行，也造就了两批人：获得巨大收益的一方，是中国各级政府及其盟友，他们在中国人里占绝对少数；与此相对应，中国数亿平民，是受难和溃败的另一方，占绝对多数。后一部分的人在中国房地产制度折磨下，伤痕累累，怨声载道。今天，在国内主流网站上发布的几乎每一条涉及住房政策走向的文章后面，都附有他们密密麻麻、千千万万条跟帖意见，倾吐着他们在住房问题上的愤怒和忧愁，梦想和希望。再如，2010年9月，中共在网络上开辟了“中南海直通车”。听到“中国第一条基层民意连接中国最高权力层的管道”开通的消息，闻讯的人们蜂拥而至，纷纷留言，倾诉着他们生活的苦恼。新华网的记者归纳了一下：在网民给胡锦涛的前一万多条留言中，排在第一的议题是住房问题。可以想见，在中国这个“社会主义国家”里，住房问题有多大、多严重。

这并不奇怪，因为住房问题涉及到每个人的安身立命。自古以来，中国人认为“衣食住行”是人生中最基本的需要。就从这四个字开始说。今天的中国，人们“衣”方面可以将就穿差点；在“食”方面已经基本上告别了危机；“行”可以靠公交、自行车、或者自己的脚来解决。唯一剩下“住”，它是中国人迄今唯一没有解决、解决无望的难题。中国住房难这个问题的症结，不在于人们懒惰不愿动手盖房，而是在于人民苦于得不到用于盖房的土地。因为中国的土地全部垄断性地操控在中国政府的手里。所以，人们焦急地期待政府拿出解决问题的方法。


二、对中国底层民众来说，胡温执政的八年是一段严酷的民生灾难期


根据我的观察，中共从1949年建政至今的60余年，中国发生了两起席卷全民的大规模民生灾难：一件是前30年，那个弥漫全国的大饥饿，重点是1959-1961年；一件是后30年，弥漫全国各个城市的住房难，重点是2003-2010年；前一个灾难已经终结，后一个灾难还在持续；前一个灾难是基于人们“无粮可吃”、随时可能饿病、饿死导致的普遍愁苦；后一个灾难是人们基于“无房可住”、房价一路飙升导致的普遍惊恐。在我们这个正大步迈进城市化的国家、这个主要的工作与发展机会在城市的国家，人们不得不进入城市。出现在全国所有城市的住房难题，导致适婚青年不敢结婚、不敢生子；中年人不敢把直系亲属中最需要抚养的孩子、最需要赡养的老人接到身边过团聚的生活。住房问题导致了中国大面积的民生悲剧，和人伦悲剧。这样的悲剧，纵看，前所未有；横看，举世无双。

尽管胡温从2003年春天一上台就表示说，他们将会在任内大搞“民生建设”。国务院也在房屋这个最大的民生问题上，频频出台“国八条”之类的政策，意图抑制房价，建设经适房。这些表态曾给人们以美好遐想。从字面看，“锦涛”这个中国新的一号人物的名字很美，可解读为“锦绣+山河”。人们期待锦涛和他的同事能在民生领域大展拳脚，期待“锦涛”般的美好图景将在民生领域出现。但是，直到胡温执政的收尾阶段就要来到、人们在盘点胡温“民生建设成果”的时候沮丧地发现：中国的民生领域的没有出现“锦涛”，出现的是政府的“紧掏”和居民的“尽掏”——仅仅八年，城市房价上涨十倍。中国为房苦恼的三种人中，一是买了房、二是准备买房的人，他们为筹备首付款、为每月的按揭款，“尽掏”了家底，节衣缩食。一些家庭甚至连孩子喝牛奶的开支都省略掉；第三类，是对房子不敢想、彻底死心的一类人。胡温执政的这八年，是中共建政以来，中国房地产业的亿万富翁诞生最迅猛的黄金八年，与此得应，它也是包括“农民工”在内的中国工薪阶层在“住房”这个民生领域挣扎最剧烈、最艰困的泣血八年。中国经济繁荣的华丽声光，掩盖不了中国寒士们斑斑血泪与痛楚呻吟。尽管胡温在对农业补贴、在实施义务教育等方面的改善民生的举措让人印象深刻，但如果考虑人民在住房方面增加的负荷，民生处境总体上是呈日趋恶化态势。它如同在一个人身上卸下一粒芝麻，却压上一个西瓜。从2003年起越往后，在实现家庭安居目标上，中国人发现他离目标不是更近，而是更远、更遥不可及。我想：关于“胡温新政”，历史不光只记住镌刻在“告别田赋鼎”上铭文颂词，记住两千年来中国首次免除了农业税赋；历史还会记住如鼎一般沉重压身的房奴，和想当房奴而不得、居住条件极端恶劣的“农民工”们的悲惨境遇；历史会记住两千年来中国首次遭遇的一幕悲剧：亿万大众无论如何拼死拼活地劳作却也得不到一套住所的屈辱生存景象；会记住这党政两位一把手在安居这个民生问题上的不作为，和负作为。


三、中国本应该是世界上最容易解决住房问题的国家


因为地域差异，很难用一个数字来描述中国城市房价有多高。容易说的是：中国一二线城市的普通劳工，辛苦1年的收入所得不足以在所在城市买到以1方米的住房面积（按照房屋均价）；人民要购得一套60平米的小户型的城市房屋，通常需要50年到100年以上的工资积累。这是令国人心碎的住房悲剧。可在我看来，中国本不应该成为世界上解决居民住房最难的国家，恰恰相反，中国本应是最有条件率先完美解决好住房问题的国家。——这是中国土地所有权的特性所决定的。中国“住房难”成因，从根源上来说是政治因素造成的。不要听主流经济学家在房价问题上絮絮叨叨、胡言乱语。任何试图用经济模型、用技术手法来解析中国房价，都将是盲人摸象。只有从源头分析问题，才能找出事情真相，和化解问题的办法。

我们知道，中共在1949年取代蒋介石掌控大陆政权以后，把境内千千万万块产权明晰的私人土地悉数收入囊中。一个继任政权一上任就采取这种猛烈的举措，在中国历史上是难找先例的。比如以清朝为例。作为一个外来政权，清军入关掌控中原之后，它都没有把基层百姓的财产（包括土地）归为己有的意图和实践，它承认平民百姓维持在明朝时期所拥有的土地权益，甚至还积极动用政府力量帮助农民恢复在战乱中失去的土地，宣布“凡为‘贼党’‘霸占’的田业一定要归还原主”，以维护土地所有人“故业” ①。中共的做法与此截然相反：它取得大陆全部的私人土地的处置权。共产党在自己的党章里、在讲坛上一直表态：除了“为人民服务”，共产党不谋求“任何私利”；意思是，它掌握中国所有资源，不是出于爱财，而是出于好心为人民管财；说是为了在中国实践一种人世间更先进的资源配置方式：公有制；是为了更好地为苍生谋幸福。可今天我们看到了：中共从民众那里无偿拿来、由它托管的土地，它没有拿来用于民众的最基本福祉（住房）服务。就住房领域而言，它的托管带给百姓的不是幸福，而是无穷无尽的烦恼。希望它没有忘记它当初的承诺。

一个政权实行的土地制度，基本分两种：承认千万国民各自零碎的私有；操控在政府手里的大一统的公有。这里简要分析这两种形态，对满足居民安居带来的影响。

第一种：假如1949年之后执政中国的政权，没有“共产”人民的一切，而是像清朝、民国政权一样，保护国民土地私产所有，那么，中国的住房会有这么难吗？可以肯定，绝对不会。在承认和保护土地私有的制度下，中国可能半数以上的家庭都拥有属于自己的土地。一些想建房的置业者，在买地时可以轻易地找到千百个土地的卖家。买地人在非垄断的情况下买到中意的廉价土地，盖起自己的房子。社会实行“居者有其屋”的目标并不难。

第二种：假如中共完全执行朝鲜、古巴现在执行的这种土地公有制。实践已经证明，土地公有制并非国民难以获得住房的原因，相反，它是居民容易获得住房保障的原因。它的便利在于：土地资源的权属已经在政府掌握中。如果政府决策人认为该建些房子，那么马上就可以安排土地划拨，房子可以很快建好。比如金正日最近的一个决定，平壤就实现了“新建住房十万套、装修标准高档化、居民入住无偿化”；比如胡锦涛在2008年访问古巴考察居民住房的时候，也发现“古巴人住房不要钱”。这就说明：社会主义国家，本该是世界上解决住房问题最容易的国家。


四、有中国特色社会主义的土地供给制度是导致中国人住房难的根本原因


需要补充一句：朝鲜、古巴的免费的房屋配给制度并不值得夸赞，两国国民在民生问题上无疑也面临着巨大的烦恼，如严重的饥饿，对基本自由的剥夺。我的举例仅仅是只想说明一点：在土地产权私有与公有两种情况里，中国人遭遇到的是“两不搭靠”的最坏状态。它能够解释“在全球范围内，最严重的住房难题为什么如此尖锐地在中国出现？”应该说，朝、古领导人还是在遵守一个基本的统治伦理：既然政府的土地是无偿“取之于民”的，那么它在人民需要的时候，无偿地“用之于民”。在国民需要居住用地的时候，政府没有利用其资源托管人的地位，挟土地供应之权，漫天要价。更不说要求国民拿一辈子的劳动积累来换。这是一种底线。朝、古政府至今仍然守住了这一底线，可是，中国政府逾越这条底线，已经很久、很远了。

本文无意在意识形态领域作评判，仅从马斯洛需求理论中的最低级需求：生理需求，民生需求着眼。我们要正视一个既成事实：在共产政权控制的国家，政权当初在取得人民土地的时候，发生了人类历史上最为惨烈的产权变更，人头滚滚，灾难无数。这很可悲，但这还不是最可悲的。最可悲的事情正在中国发生：政府仰仗自己作为国内唯一一个土地拥有者的优势，把无偿取得的土地拿来变卖，迫使人民拿钱来赎。更糟糕的是，它通过控制出货的数量和节奏，想卖出什么价位就卖什么价位。把地下的泥土，以黄金价格卖给土地原主人。你不买还不得安生，想活命还不能不搭这个茬，这是双重悲剧。相比而言，朝鲜和古巴百姓还只是经历了前一重悲剧。

所以说：是中国政府在后毛时代标新立异搞的“住房改革”，搞“有中国特色社会主义”的土地供给制度，核心运作就是“控地+卖地”。是这种要命的“改革”直接把中国几亿居民打进“房屋奴隶”的绝境里。这个做法在共产国家里属于唯一，是中共的独家“发明”与制度“创新”。生活在今天的中国百姓太倒霉：说我们生活在一个共产国家吧，可是执政党只讲共产、不讲分配；说我们生活在一个市场经济、贸易自由的国家吧，可祖辈传承过来的私产又没有得到一丝保护，没有得到一毛钱补偿，早早地被没收一空；说我们争取不依赖土地存活吧，可成熟的“悬空建房”的技术现在又没有开发出来。可见，在中国解决住房问题，遇到了死结。国人安居之难，难于上青天。所以我的结论是：如果没有“中国特色社会主义”在大陆的实践，就没有高房价。是“有中国特色社会主义”的“土地有偿转让”制度，导致了中国人普遍为房愁苦这样民生悲剧的发生；导致了我们仅仅为一套栖身的房子，掏空我们一生的青春。


五、“中国模式”是一种不顾民生、强卖资源、杀鸡取卵的“模式”


今天，中国的蓬勃发展的经济外表，给世界留下了深刻印象。越来越多的国内外人士嘴里念叨起了“中国模式”这个热词。问题是，中共真的创造了一个另类的、完全迥异于世界所有现存经济发展模式的一个新“模式”吗？没有。可以肯定地说，中国没有“模式”。如果非要说有一种“中国模式”，那么，这种对民生造成灾难性影响的“模式”绝对不值得推崇。并且，即使想学，世界上绝大多数的国家都不具备实行这种“模式”的先决条件。需要什么条件呢？——只有那些曾经把国民公私财产“共产”过的国家政权，才有条件搞这种模式。比方说，朝鲜、古巴两国政府就可以。不要笑这两国的经济表现寒碜。只需要学中国一招，它们的经济就能立竿见影地实现“繁荣”：方向上，它们各自把手里控制的资源如土地、矿产等能够换钱的东西，一股脑地向国内外的买家竞价出售；细则上，开启两条措施：1、在外交上对富裕的西方国家敞开大门；2、在内政上保护贸易秩序，那么，我敢于断定，这两个国家GDP每年增长15%将没有任何问题！规模小的经济体在经济上更容易启动和腾飞，这是常识；并且，把“共产”来的土地高价卖出，作为发展经济的秘密武器，在操作上没有一点技术含量，只要不是傻子都会做。

关于中国经济的惹眼表现，中国社科院最近发布《国家竞争力蓝皮书》里佐证说：中国近年经济增长“主要是靠房地产”。蓝皮书对中国畸形的产业格局感到忧虑。我想，“次要”手段无非靠的是采油、挖煤、挖曹操墓、“挖”廉价劳动力之类的招数。中国政府利用它“全中国唯一的土地卖家”的垄断地位，在频频卖地的操作上“挖得一桶桶金”，获取了极其丰厚且持续的收益，而这个收益的总体部分是从中国国民艰辛劳作所积攒的财富中转移过去的。这个畸形产业的繁荣，是靠枯竭国民购买力作运行前提的，是一台“抽血机”。它是以许多国民连家里孩子成长必须的牛奶、肉食都尽量少买、以生活质量普降为代价；它是包括“童嘴夺食”在内的许多恐怖的民生灾难为代价繁荣起来的。瘦了儿童，肥了政府。孩子们柔弱的身躯，参与了对“盛世中国”的支撑。一个国家想凭这样的支撑实现强大，既不牢靠也无先例。分析到此，我们就可以看得出：长期作为中国经济支柱、作为“富国秘籍”的房地产，它的买进卖出纯属一种“零和游戏”，形同赌博。可见，牛气哄哄的“中国模式”本质上就是一个什么东西：它是一种在中国城市化发展的关键时刻，一些利益集团看准了新涌入城市的几亿流动人口需要住房，看准了这种“刚性需求”的存在，卡住这个生活必需品供应的咽喉，要挟民生、强卖土地的“模式”；是一种让百姓哭、让官员笑、让政权面子光的模式。只是，国家资源和国民购买力是有限的，总有挖尽抽干的时候。这种“模式”竭泽而渔、不可持续。一旦游戏结束，一切打回原形。

——华丽的中国经济，与西游记第二十七回里出现的那个风情万种的盛装美女多么相似呀！可是，在孙悟空一棒子的击打之下，“白骨精”现形，几块如柴的瘦骨，散落一地。在未来日子，中国经济的骨架能否避免坍塌成“一地散骨”、一地鸡毛的命运？对于那些手里握有房源的人来说，是需要密切关注的问题。

在2009年或之前，中国主要城市的财政收入大约一半以上是靠卖地来支撑的②；2010年，北京上海天津等城市的此项比例占6成以上。土地收入是政府资金收入的主要来源③。各级政府捧着“土地财政”这碗饭，吃得津津有味、吃得红光满面、吃得意犹未尽、吃得不想撒手，形成了如同瘾君子对毒品一般的依赖。这是政府不务正业的表现。什么是政府的正业？发展多元产业，培养税基才是。靠投机取巧卖地混日子、不卖就不能维持政府的基本运作、寅吃卯粮，就是政府不务正业。另外，我们必须明白：政府一直热卖的这个东西，是本不属于它的东西。这如同一个保姆，把雇主家柜子里的金银细软装进口袋，转个身，就手卖给雇主和外人，换来大笔的钱是一回事。这种财政的运行是缺乏最基本的合法性基础的，是不应该存在的。中国不幸成为世界上解决住房最难的国家，是因为执政集团违背了它当初的承诺，违背了基本的执政伦理。

有一个被大部分中国人漠视的事实，说出来恐怕要打击中国国民的信心：全世界都知道，受极权主义统治的朝鲜，人民身陷极度的贫穷之中；都知道中国是GDP排世界第二的国家，知道中国国民处在近代史上最有钱的时期。其实不然。中国：中国为房奔忙的几亿人，恐怕比朝鲜人更穷：相当部分的朝鲜人在他们人生的起点就拥有了一套房子、或者预期可以拥有一套房子。而相当部分的中国人，却要等到人生的终点，才能拥有（或不见得能够拥有）朝鲜人现在已经拥有的东西。这绝不是体现了朝鲜的优越，这体现的是中国的荒谬，和作为中国人的忧伤。

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简略注释：

① 郑天挺，《清代的土地制度》。
② 黄小虎，中国土地学会副理事长：10年来，全国各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，到2009年，该比例已上升为48.8%。
③ 中国社会院科学，2010年中国《房地产蓝皮书》。


                                                    2011-01-03