香港「地產霸權」中的「物管霸權」
侯鎮安
「物管霸權」是香港「地產霸權」中，最被忽略的一部份，也是最壟斷和最霸道的一部份，亦是政府最「隻眼開隻眼閉」，最愛理不理，最被政府縱容的一部份！
由於政府一直疏於監管《大廈公契》內有問題的條文，讓眾地產商（同時亦是大業主），可以有機可乘，在「物業管理」方面，都可以賺到盡！
香港大型私人屋苑的《大廈公契》普遍存在著一些「不公平條款」，只顧保障大業主的利益，小業主的利益卻置之不顧，小業主利益受損、受剝削，在所難免。
因為一直以來，《大廈公契》都得不到政府的適度監管，導致公契條文，必定向大業主利益，嚴重傾斜，嚴重損害小業主利益！茲假設一例，以說明之；雖然是假設，但是根據真實個案改編，跟現實相當接近。
物業資料：
（1）香港新界東一大型私人屋苑，簡稱DV，1999年入伙。
（2）地產發展商：四叔（負責買地、興建、銷售和管理，一條龍服務！）
（3）大業主：同一位四叔（繼續管理和出租該屋苑的物業，賺取穩定收入。）
（4）全屋苑共12座，會所及泳池位於第九座平台。
（5）12座大廈設計相同，地下為商場商舖和住宅電梯大堂及信箱大堂，1樓為停車場，2樓為花園平台，3樓至31樓為住宅單位，一梯八伙。
（6）住宅業主立案法團於2000年成立，管理委員會每兩年改選一次。
肥水不流別人田，由大業主旗下的物業管理公司（物管），管理自己興建和全數售出的物業，是香港大型私人屋苑的一個常態和普遍現象，而且通常會由旗下兩間不同的物管，分開管理商場部份和住宅部份（包括停車場）。上述四叔旗下的屋苑DV，也不例外，商場部份由旗下的GW物管負責，住宅部份則由旗下的WB物管負責。
整個DV商場皆沒有出售，所有商舖仍屬大業主（四叔）所有，租金收入穩定；住宅部份，除了大部份住宅單位和車位已經售予小業主外，所有單車位、卸貨車位和少部份私家車位，仍屬大業主所有，同樣有穩定的租金收入。
所以，大業主（四叔）對住宅部份和商場部份均有話語權，GW物管和WB物管，皆有權決定是否繼續聘用，不單止有權出席住宅部份的業主大會，不單止有權投票，由於《大廈公契》的授權，其票數更是一般小業主的數百倍！
因為政府例行審批、馬虎審批的《大廈公契》，一早已經寫了下來，當每個小業主只可以有三百至五百個業權份數的同時，大業主（四叔）卻可以有接近11萬個業權份數，公平嗎
所以，只要大業主喜歡，他想要多少人、他想要誰，進入住宅部份「業主立案法團」管理委員會，當管理委員，直接參與決定住宅部份的大小事務，都可以！正正是因為他獨自擁有接近11萬個業權份數所致，公平嗎??？？？
所以，現實是，大業主肯讓小業主作決定時，小業主們才可以自己作決定，否則，大業主認為重要的，大業主認為要抓緊的事項，小業主休想反抗，只有逆來順受；DV最近被逼要更換住宅部份的物管，就是一個很好的例子：
2020年10月6日星期二，DV物管（WB物管）劈砲唔撈，向DV業主立案法團去信，表明2021年1月6日星期三起，辭任DV大廈公契經理人一職，有三個月時間，讓業主尋找新管理公司。
2020年10月7日星期三，DV業主立案法團亦發出通告，表示會展開招標工作，並會召開業主大會，決定聘用哪一間新管理公司。
但是，根據過往業主大會的紀錄來看，聘用哪一間管理公司的決定權，其實已經牢牢掌握在大業主手中，小業主根本冇權話事！還有，其實所有招標工作，是由現有管理公司代辦，法團和業主皆不會直接參與！所以，由大業主屬意的新公司接手管理DV，已無懸念！
DV共有住宅大廈12座，每座有29個住宅樓層，每個樓層有8個住宅單位，即是全屋苑有2784個住宅單位，有接近一萬人在內居住，但是，出席業主大會的人數，卻是寥寥可數，再加上大業主手握的業權份數，是一般小業主的360倍，小業主就算再人多，就算再團結，也難以跟大業主匹敵。只要看看過去十年業主大會的出席情況（表1），便可以確定這一點！
表1：過去十年DV業主大會出席業權份數及情況（小業主出席數）
業主大會年份 ..2011年 ..2012年 ..2013年 ..2014年 ..2015年 ..2016年 ..2017年 ..2018年 ..2019年 ..2020年 ..平均值
亲身出席人數 ..........53 ..........62 ..........62 ..........61 ..........68 ..........80 ..........80 ..........93 ..........83 ..........102 ..........74
文書出席人數 ........169 ........183 ........162 ........171 ........161 ........168 ........172 ........155 ........160 ........199 ........170
合計出席人數 ........222 ........245 ........224 ........232 ........229 ........248 ........252 ........248 ........243 ........301 ........244
親身業權份數 ....19749 ....21679 ....21709 ....22027 ....24711 ....28058 ....27109 ....32859 ....26292 ....30148 ....25434
文書業權份數 ....60649 ....62747 ....55865 ....57378 ....54540 ....57994 ....57877 ....51379 ....55259 ....77998 ....59169
成霸業權份數 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391 ..108391
合計業權份數 ..188789 ..192817 ..185965 ..187796 ..187642 ..194443 ..193377 ..192629 ..189942 ..216537 ..192994
成霸業權比例 ..57.41% ..56.21% ..58.29% ..57.72% ..57.76% ..55.74% ..56.05% ..56.27% ..57.07% ..50.06% ..56.26%
* 成霸即是大業主（四叔），即是成霸發展有限公司；「成霸業權比例」，即是大業主佔業權份數的比例，從「表1」可見，十年「大業主佔業權份數比例」全部皆過半數，大業主擁有最終絕對決定權，小業主絕對不能左右大局！
既然聘用哪一間新管理公司的決定權已經牢牢掌握在大業主手中，小業主根本無法左右！該管理公司今次在合約中途辭職，半路離場，大業主也無後顧之憂，有信心以最高業權份數投票勝出，讓自己旗下的另一間物業管理公司接手，目的是乘機大幅抬高大廈公契經理人酬金，以求自肥！
「地產霸權」一詞，源於《Land and the Ruling Class in Hong Kong（香港的土地與統治階層）》一書，後來「地產霸權」成為中文版的書名；《地產霸權》一書，描寫並分析現時香港地產業、香港樓市以至經濟，被多家大型地產商壟斷的社會現象。《地產霸權》，先於2005年以英文寫成，中文版則於2010年面世，2011年更成為香港七一遊行主題之一！
《地產霸權》雖然指出，香港地產商的壟斷局面，早於香港主權移交前，由殖民地政府的土地政策造成；但是，也揭示香港地產商對香港經濟的嚴重操控，並引用梁展文等事件，証明香港地產發展商如何「霸權」，與香港特區政府如何官商勾結。雖然唐英年、謝偉銓和謝偉俊等政商界人士，不斷否認香港有「地產霸權」，但是，「地產霸權」一詞，在學術界和政經不同領域，卻皆經常被引用和使用，香港有「地產霸權」已經是不容否認和不爭的事實，2011年更成為香港七一遊行主題之一！
縱使如此，「物管霸權」卻鮮為人知，少有討論和報道，《地產霸權》一書也沒有提及，為什麼？難道大家已經習慣了嗎？
忽視「物管霸權」非好事，有兩個原因：
第一，「物管」已經是每個香港人日常生活不可或缺的一部份，「物管霸權」也是每個香港人日常生活不可迴避的問題，不是管理費太高，就是管理質素太低，甚至多數是兩者都有，怎麼辦？
第二，更加重要，因為筆者相信，要剷除香港的「地產霸權」，就必須由「物管霸權」做起；只要先剷除「物管霸權」，剷除「地產霸權」便指日可待！
因此，縱容「物管霸權」，就即是縱容「地產霸權」，懇請大家三思。謝謝！
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自由撰稿人、香港市民兼選民：侯鎮安
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