「天鑽」與「牽晴間」公契之比
侯鎮安
本文比較兩個香港大型私人屋苑的「大廈公契協議Deed of Mutual Covenant Incorporating Management Agreement」（公契），一新一舊，2020年落成的大埔「天鑽（註1）」和1999年落成的粉嶺「牽晴間（註2）」，從而帶出香港大型私人屋苑管理的一鱗半爪。
正如筆者《香港「地產霸權」中的「物管霸權」》一文所述，肥水不流別人田，由地產發展商和大業主旗下的物業管理公司（物管），管理自己興建和全數售出的物業，是香港大型私人屋苑的一個常態和普遍現象，如果公契只由「大業主」和「管理經理人」簽署，兩者通常都是同一地產發展商旗下的子公司，為免又多一個「地產霸權」的口實，所以通常都會加入一位小業主代表簽署，通常就是「首位小業主買家」，但是，這位小業主代表，這個「首位小業主買家」，一般都是欠缺知識和能力，詳細了解公契內容，更遑論提出修訂建議，為小業主利益發聲！所以，香港的大廈公契，普遍傾向維護大業主利益居多，小業主利益被忽略，在所難免！
雖然成效存疑，但已經是多年來的定案。數十年前開始，香港法例就已經規定，公契須由「大業主」、「首位小業主買家」和「管理經理人」三方簽訂；所以，「天鑽」公契的三方簽署人分別是：「國萬投資有限公司」、「太新或私隱，冇顯示」和「中國海外物業服務有限公司」；「牽晴間」公契的三方簽署人分別是：「成霸發展有限公司」、「7座20D陳氏父母女三位聯名小業主」和「偉邦物業管理有限公司」；前者於2020年12月10日簽訂，後者於1999年9月11日簽訂，兩者相隔廿一年，分段比較如下：
01律師備忘（天鑽冇，牽晴間共1頁）
02封面（天鑽共1頁，牽晴間共1頁）
03目錄（天鑽共1頁，牽晴間冇）
04當事人、術語及定義（天鑽共10頁，牽晴間共12頁）
05業主權利與義務（天鑽共2頁，牽晴間共5頁）
06首業主權利（天鑽共2頁，牽晴間共4頁）
07經理人及管理費（天鑽共31頁，牽晴間共28頁）
08排除和賠償（天鑽共1頁，牽晴間冇）
09業主委員會（天鑽共3頁，牽晴間共3頁）
10業主會議（天鑽共3頁，牽晴間共3頁）
11權利報銷（天鑽共2頁，牽晴間共2頁）
12雜項（天鑽共2頁，牽晴間共3頁）
13創新特色（天鑽共1頁，牽晴間冇）
14斜坡維修（天鑽共1頁，牽晴間冇）
15裝置設施維修（天鑽共2頁，牽晴間冇）
16業權份數分配（天鑽共18頁，牽晴間共12頁）
17管理份數分配（天鑽共18頁，牽晴間共12頁）
18業主權利（天鑽共3頁，牽晴間共2頁）
19違禁事項（天鑽共10頁，牽晴間共10頁）
20裝置設施（天鑽共1頁，牽晴間冇）
21簽署頁（天鑽共2頁，牽晴間共2頁）
22地圖與圖則（天鑽共106頁，牽晴間冇）
「牽晴間」冇目錄、排除和賠償、創新特色、斜坡維修、裝置設施維修、裝置設施、地圖與圖則七個項目，「天鑽」就只是冇"律師備忘"一個項目。「天鑽」公契共218頁，「牽晴間」公契共100頁。
然而，除去「天鑽」有但「牽晴間」沒有的106頁「地圖與圖則」，兩者的頁數和內容大致相同，恕筆者不再贅述，本文只集中討論跟日常大廈管理直接有關的其中兩個項目：第16項和第17項，即是「業權份數分配」和「管理份數分配」。
論「業權份數分配」和「管理份數分配」，「天鑽」公契的與「牽晴間」公契的，有明顯的天壤之別；「天鑽」公契的，簡單易明；「牽晴間」公契的，複雜難明！
先談簡單的，根據《天鑽公契》第61至78頁「業權份數分配」和第79至96頁「管理份數分配」規定，所有物業（包括車位）的「業權份數分配」和「管理份數分配」都是一樣，只是「業權份數分配」多了一個100份數的「共用範圍和設施」，所以「天鑽」的「業權份數」總和是96680，「管理份數」總和就只有96580。由於所有物業兩者份數皆相同，所以，正確地以「管理份數」來計算管理費攤分，和錯誤地用「業權份數」來計算管理費攤分，分別微乎其微，結果可以說是相同，每戶攤分的金額不會有分別！
但是，如果換轉是「牽晴間」，錯誤地用「業權份數」來計算管理費攤分，結果將會是很不一樣，每戶攤分的金額，會有很大分別！
根據《牽晴間公契》第73頁至第84頁的規定，業權份數的分佈如下：
1. 商業發展，共有104081個業權份數，全為大業主擁有。
2. 停車場（註3），共有20018個業權份數，部份（4310個業權份數）為大業主擁有。
3. 住宅發展，共有899209個業權份數。
4. 屋苑共用範圍+住宅共用範圍+停車場共用範圍，共有6692個業權份數。
5. 整個牽晴間，共有1030000個業權份數（5=1+2+3+4），其中大業主已佔10.6%（109100），小業主只佔89.4%（920900）！（註4）
根據《牽晴間公契》第85頁至第97頁的規定，管理份數的分佈如下：
I. 全屋苑管理，共有1684873個管理份數，絕大部份（1582566，94%）由小業主負責，只有小部份（102307，6%）由大業主負責。
II. 住宅發展管理，共有1278282個管理份數，全部由小業主負責。
III. 停車場管理，共有66732個管理份數，大部份（52364，78.5%）由小業主負責，小部份（14368，21.5%）由大業主負責。
IV. 整個牽晴間，共有3029887個管理份數（IV=I+II+III），絕大部份（2913212，96.15%）由小業主負責，只有小部份（116675，3.85%）由大業主負責。
「業權份數」是投票權和話事權，「管理份數」是必須分擔的金錢開支比例；「業權份數」代表權利，「管理份數」代表義務；很明顯，「牽晴間」大業主佔盡便宜，大業主只須負責3.85%的開支，便可以擁有10.6%的投票權和話事權；大業主只須負3.85%的義務，就可以有10.6%的權利，公平嗎？
但是，大業主並不滿足，更甚者，事實是，大業主在《牽晴間公契》未有註明可以的情況下，聘用同系（恒基）的另一間管理公司（冠威管理有限公司），分開管理其全部擁有的商場部份（87939管理份數），從而逃避整個屋苑的管理攤分，因而無須負責3.85%中的2.9%管理開支，即是，現時實際上，大業主只須負0.95%的義務，就可以有10.6%的權利，較公契的不公平規定，更不公平？
正如筆者《香港「地產霸權」中的「物管霸權」》一文所述，因為政府例行審批、馬虎審批的《大廈公契》，一早已經寫了下來，當每個小業主只可以有三百至五百個業權份數的同時，大業主（四叔）卻可以有接近11萬個業權份數！所以，只要大業主喜歡，他想要多少人、他想要誰，進入住宅部份「業主立案法團」管理委員會，當管理委員，直接參與決定住宅部份的大小事務，都可以！
正正就是因為《公契》認為商場是整個屋苑不可分割的部分，順理成章，商場業主，亦即是大業主，便可以獨自擁有接近11萬個業權份數，在這個現實下，大業主肯讓小業主作決定時，小業主們才可以自己作決定，否則，大業主認為重要的，大業主認為要抓緊的事項，小業主休想反抗，只有逆來順受！
例如：過去所有「管理委員會」選舉中，大業主代表必定高票當選，因為單是大業主自己投給自己，已經有11萬業權份票，加上小業主們的出席率一向偏低，平均只有七、八萬業權份票，就算十分團結一致，一樣要輸，大業主代表又怎會不高票當選呢？如果有需要，大業主再多找幾個聽話的暗代表業主，一起高票當選也可以，小業主根本無從阻止！
又例如：小業主想商場在自動電梯與超級市場之間，蓋個簷篷，遮風擋雨，大業主不贊成，小業主根本就無機會提出，大業主堅持反對至今，小業主也無奈何，還想商場（即是大業主）獨資蓋，簡直是妙想天開！
所以，論「業權份數分配」和「管理份數分配」，「天鑽」與「牽晴間」有天淵之別，究其原因，並非「天鑽」的發展商慈悲為懷，更加不是因為熱愛民主與公平，而是「天鑽」的定位為純住宅發展項目，並無商業發展部份，並無商場，也無任何商舖，沒有超級市場，也沒有便利店，鄰近屋苑同樣沒有，若要購物，必須步行約十五分鐘下山，到大埔墟車站附近，才能解決！用膳就好少少，因為會所內聲稱會有一間餐廳。
所以，「天鑽」與「牽晴間」，兩者皆同有利弊，「天鑽」沒有商場，為住戶帶來不便，但卻免除大業主獨大；相反，「牽晴間」有商場，為住戶帶來方便，但小業主就要容忍大業主有獨大的話事權；怎樣選擇，則見仁見智！
由於筆者喜歡生活方便，所以「天鑽」肯定不是筆者杯茶，但又不想忍受大業主獨大，所以惟有再探！謝謝！
自由撰稿人、香港市民兼選民：侯鎮安
2021.1.2
（本文為公開信，並無版權，歡迎自由轉載和廣傳，謝謝。）
註1：天鑽（The Regent）位於新界大埔荔枝山，山塘路8號，鄰近低密度屋苑盈峰翠邸，由「中國海外（0688）」（國企「中國建築」的子公司）發展，共17座住宅大廈，提供1620伙住宅單位、358個私家車位和17個電單車位，2020年12月入伙（預計關鍵日期為2021年1月31日），有會所但沒有商場。大埔荔枝山為大埔七約之一，天鑽原址是快速公路（粉嶺公路梅樹坑段）下的叢林官地，但非郊野公園範圍，政府決定拍賣改建大型私人住宅時，曾遭鄰近居民反對。
註2：牽晴間（Dawning Views）位於新界粉嶺一鳴路23號，由恆基兆業地產有限公司發展，提供2688伙住宅單位，在1999年入伙。以單位數目計算，於粉嶺區內之規模僅次於花都廣場（2710伙）。現時的物業管理公司為「偉邦物業管理有限公司」，但2021年1月6日起，改由「中國海外物業服務有限公司」管理。屋苑自設5萬呎會所及小型商場，而屋苑外亦設有巴士站及小巴站，距離港鐵粉嶺站則約10分鐘步程，途經粉嶺公路及百福田心公園。牽晴間前身為田心臨時房屋區，而興建臨時房屋區前，曾經是九廣鐵路和合石支線途經的地方。
註3：包括 所有私家車車位、所有單車車位、所有上落貨車位 及 所有前述車位的共用範圍。
註4：包括只佔極小部分的共用範圍，大業主1441，小業主5251。
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