二人業主大會（給香港所有小業主）
侯鎮安
「曉麗苑（註1）」現屆屋苑管理委員會（管委會）以「曉麗苑業主立案法團」名義，先後於2020年12月22日和24日，發出聲明和通告，以疫情嚴重和收到香港特區政府勸喻為由，把原定2020年12月27日舉行的業主大會，押後四星期至2021年1月24日舉行；但是，如果2021年1月24日疫情更嚴重又如何？以現時本地和外地的疫情來看，2021年1月24日疫情更嚴重的機會很大，反覆持續嚴重至2021年中（7、8月）也不出奇，日本東京奧運是否如期舉行，也是未知之數？難道跟香港眾多小業主日常生活有貼身關係的屋苑管理問題，就可以因為長久持續嚴重的「武漢肺炎」疫情，而不斷無了期押後處理嗎？後果可以相當嚴重！死人塌屋都有可能！林鄭政府可以負責嗎？請問！
為了解決現時的兩難局面，筆者提出一個解決方案，給現時急需召開業主大會，以解決逼在眉睫的屋苑管理問題的所有小業主們，就是：二人業主大會！
由於法例規定，業主大會是否有效，並非以出席人數來決定，而是以出席的業權份數來決定；所以，如果只有兩位業主出席業主大會，都可以是有效，只要兩位業主所代表的業權份數總和，達到法例的要求，便可以！筆者看不到，香港特區政府還有什麼跟「武漢肺炎」有關的理由，可以勸阻一個二人業主大會，其他理由，反而還是有可能的，例如：政治理由、國安法等。
為了避嫌，筆者不打算以「曉麗苑」為例，以另外一個急需召開業主大會的私人屋苑為例：粉嶺「牽晴間（註2）」。
據悉，粉嶺「牽晴間」早前已成立「關注組」，多次要求牽晴間管委會，召開業主大會，以解決現屆管委會所有委員的「再授權」問題，但不得要領！情況跟「曉麗苑」十分相似，拒絕召開業主大會的理由，也是「武漢肺炎」疫情！
牽晴間「關注組」根據《建築物管理條例》第344章 附表3 第1(2)段 之規定，以不少於5%的業主，要求現屆管委會主席，盡快召開「特別業主大會」，以討論、通過和議決下列七項議程：
1. 撤換管委會 全體委員
2. 改變管委會 人數
3. 補選管委會 委員
4. 補選管委會 主席
5. 補選管委會 副主席
6. 補選管委會 秘書
7. 補選管委會 司庫
如果大會否決撤換全體委員，議程2至7就毋須討論和進行。
首先，筆者認為，一次「二人業主大會」實難解決所有議程項目，而議程1又至為關鍵，所以筆者建議首次「二人業主大會」，只處理議程1：是否撤換管委會所有委員？步驟如下：
01. 「二人業主大會」應該有齊「正反」雙方的代表，才能發揮解決紛爭的功能。
02. 相信「關注組」是贊成「撤換管委會所有委員」的，應該可以決定誰代表「正方」出席大會。
03. 相信現屆「管委會」是反對「撤換管委會所有委員」的，應該可以決定誰代表「反方」出席大會。
04. 「二人業主大會」舉行前兩星期，公佈誰是「正反」雙方代表，並印備大量「正反」雙方的授權文書，供眾小業主授權。
05. 授權書必須寫明是授權代表只投「贊成」或「反對」議程1，別無其他！
06. 兩星期內，「正反」雙方可以各自用不同的方法拉票，爭取最多小業主的授權。
07. 縱使如此，眾所周知，無人真正有權阻止其他業主出席「二人業主大會」，只能以勸喻方式，向所有小業主痛陳利害，為了一方面可以成功舉行業主大會，另一方面又可以抗疫，「二人業主大會」是唯一可行的權宜之計，希望大家能夠配合，盡量不親身出席，盡量授權「正反」雙方其中一位代表出席，盡量把出席業主大會的人數，降至最低！
08. 如果有多過一位中立的業主，也希望在「二人業主大會」上，表達自己「棄權」的意向，亦無可厚非，但可以勸喻所有中立業主，自行商議，共同授權一位中立業主，代表出席大會，以盡量降低親身出席業主大會的人數！以示抗疫為重！
09. 所以，「二人業主大會」最後多數不一定只有兩人出席，始終會有一些業主，不想預早表態，希望到最後才決定究竟是投「反對」票還是「贊成」票，所以只能盡做！
10. 雖然只能盡做，但是很明顯，「二人業主大會」的安排，是把防疫放於首位，至少已經減少了要阻撓大會舉行的最大一個口實！難道只有十個人出席的業主大會，都算是傳播風險高嗎？都算是感染風險高嗎？
11. 此外，最不想預早表態的，應該是大業主（四叔）的代表，正如筆者《香港「地產霸權」中的「物管霸權」》一文所述，由於《牽晴間大廈公契》的規定，當每個小業主只可以有三百至五百個業權份數的同時，大業主（四叔）卻可以有接近11萬個業權份數，是小業主的367倍，公平嗎？大業主擁有絕對話事權，除非有非常大量的小業主團結起來，否則，大業主的決定，無從挑戰！
根據《牽晴間大廈公契》第73頁至第84頁的規定，業權份數的分佈如下：
1. 商業發展，共有104081個業權份數，全為大業主擁有。
2. 停車場（註3），共有20018個業權份數，部份（4310個業權份數）為大業主擁有。
3. 住宅發展，共有899209個業權份數。
4. 屋苑共用範圍+住宅共用範圍+停車場共用範圍，共有6692個業權份數。
5. 整個牽晴間，共有1030000個業權份數（5=1+2+3+4）。
試想想，當整個牽晴間都只是有1030000個業權份數時，大業主（四叔）就已經有108391（10.52%），即是最少要有10.52%持相反意見的小業主表態，才可以制衡大業主的決定；但是，以目前一般不太積極參與大廈管理的香港小業主來說，10.52%並不容易，因為全港一般業主大會，如果有4至5%業主出席（包括授權別人代為出席的實質缺席業主），已經是相當理想。
正如筆者《香港「地產霸權」中的「物管霸權」》一文「表1」所述，牽晴間過去十年業主大會，小業主的出席業權份數（包括授權別人代為出席的實質缺席業主）總和，都不及一個大業主代表多，為什麼？不公平？固然是；但是，另一個重要原因，就是大部份小業主都懶得理！就像牽晴間今次要撤換管委會一樣，管委會兩年一任，為什麼牽晴間管委會剛剛改選不到半年，就要撤換呢？就是因為半年前個個小業主都懶得理，部份懶得理的小業主，現在又忽然好想理而已！但是，這群小業主仍然是少數（大約是7至8%），根本冇可能超越大業主的10.52%！
據聞，大業主代表因為一直都能夠保持佔有管委會委員一席位，所以一向都保持中立態度，讓你們小業主們，自己鬥餐死好了！但是，今次「關注組」擺明話要切換她，真的不知四叔會怎樣盤算？如果四叔認為多一事不如少一事，投「反對」票，「關注組」就只能淪為「影子法團」或「看守法團」了！
話說回頭，「二人業主大會」，目的就是用最簡單的方法，兼顧防疫和急需召開業主大會的要求，所以大會議程，不可能太複雜，如果太複雜，就必須分拆為兩次或三次「二人業主大會」進行。
以牽晴間為例，如果第一次「二人業主大會」通過了「撤換管委會」，第二次「二人業主大會」就應該決定「是否改變管委會人數」。但是如果不想分兩次進行，一次過處理上述兩個議程，亦未嘗不可，不過就要變成「四人業主大會」，授權文書就要清楚寫明四個業主代表的角色如下：
業主A：贊成撤換管委會，無論通過與否，都贊成改變管委會人數，不是13人。
業主B：反對撤換管委會，無論通過與否，都贊成改變管委會人數，不是13人。
業主C：贊成撤換管委會，無論通過與否，都反對改變管委會人數，贊成維持13人不變。
業主D：反對撤換管委會，無論通過與否，都反對改變管委會人數，贊成維持13人不變。
筆者的另一建議是，如果「關注組」想節省時間，又可以接受13人維持不變的話，大可取消議程2，直接選舉新委員更好！
最後，上述牽晴間的例子，只是一個示範，到真正應用時，大家還是要按自己的實際情況，融會貫通，此處不容贅述，希望筆者的建議，不但對「曉麗苑」有幫助，希望對全港急需召開業主大會，急需解決自身居住處所管理問題的小業主們，也有幫助啦！謝謝！
自由撰稿人、香港市民兼選民：侯鎮安
2020.12.26
（本文為公開信，並無版權，歡迎自由轉載和廣傳，謝謝。）
註1：曉麗苑位於九龍東，觀塘區秀茂坪，秀茂坪邨及基督教聯合醫院之間。原址為下秀茂坪徙置區（即秀茂坪邨1-17座），於1992年8月起拆卸，絕大多數原來的居民遷至天水圍天耀邨，成為天水圍新市鎮的第一批居民。曉麗苑（Hiu Lai Court）是「香港房屋委員會」的居者有其屋計劃中（居屋）的一個屋苑，於1997年建成，一共8座住宅大廈，全部都屬和諧式居屋大廈（和諧一型），於居屋期數第16期乙、第17期甲及第17期乙推出。
註2：牽晴間（Dawning Views）位於新界粉嶺一鳴路23號，由恆基兆業地產有限公司發展，提供2688伙住宅單位，在1999年入伙。以單位數目計算，於粉嶺區內之規模僅次於花都廣場（2710伙）。現時的物業管理公司為「偉邦物業管理有限公司」，但2021年1月6日起，改由「中國海外物業服務有限公司」管理。屋苑自設5萬呎會所及小型商場，而屋苑外亦設有巴士站及小巴站，距離港鐵粉嶺站則約10分鐘步程，途經粉嶺公路及百福田心公園。牽晴間前身為田心臨時房屋區，而興建臨時房屋區前，曾經是九廣鐵路和合石支線途經的地方。
註3：包括 所有私家車車位、所有單車車位、所有上落貨車位 及 所有前述車位的共用範圍。
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