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中国房租与房价双跌需求疲软
日期:2/26/2025 来源:网络 作者:网络

中国房租与房价“双跌” 需求疲软、预期悲观,短期内难以扭转 

2025年2月27日 00:27 




中国广东省深圳市一个房地产博览会的推销员在向客户介绍楼型。(2024年10月12日)

中国广东省深圳市一个房地产博览会的推销员在向客户介绍楼型。(2024年10月12日) 

台北 —  

中国主要城市近日接连传出房租下跌的消息,中国财经媒体《智谷趋势》更形容主要城市租金行情“回到十年前”,仍旧找不到租客。分析人士认为,房租下跌不仅反映出青年就业困难和对城市生活前景的悲观情绪,也可能进一步冲击房地产市场信心,令经济复苏之路更显漫长。

调查显示北上深房租“跌回十年前”

《智谷趋势》在星期日(2月23日)公布的报告中引述“Wind数据”指出北京、上海和深圳,去年房租跌回2015-2017年的水平,广州跌到2014年,成都跌回2018年,天津更是回到2010年。

且今年以来,租金下跌的势头仍在持续,1月份全国40城平均挂牌租金环比下跌1.2%;租赁房源挂牌周期上升至51.9天,较上月显着增加6.9天,显示降价换量的办法,也“失灵”了。

报告还引述“中指研究院”数据指出,去年1至11月,全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%。

至于包租公“不好当”的主因,该报告分析,一方面是去年中国官方推动的“保租房”大规模入市,导致需求分流,另一方面则是居民收入预期偏弱,在去年公布财产净收入的15个省份中,北京、江苏等五省市都出现负增长。

尽管租金下滑,对赁屋而居的年轻世代更加友好,但“中指研究院”调查显示,有60%的受访租客计划换租,且多为“向下换房”,选择租金更便宜的房子。

对于这份报告,福建网民“长乐”留言称“多房的(房东)都要破防,没房子的不是不要活了?”,浙江的“熊二”则感叹“螺旋向下就是这么回事”。

资料照:中国电子商务平台京东北京总部的“双十一”网上零售盛会的展台。(2023年11月11日)

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分析:就业压力或为房租下跌主因

《三联生活周刊》在星期二发表的文章中同样指出,青年就业压力是导致租房需求降低的主因之一;去年8月,中国16至24岁青年失业率一度接近19%,许多年轻人“能够啃老的就挤在父母家”,出外打拼者也会选择合租以减少开支。

文中进一步指出,房租下跌与当前房价疲软的大背景有千丝万缕的关系,因为很多屋主不甘心低价求售,索性改为出租;还有不少原本只看重房产增值而不在乎租金回报的投资客,随着经济下行,也无法忍受房产闲置,都导致房源大幅增加。

美国“信息与战略研究所”经济学者李恒青在接受美国之音采访时指出,中国房地产的“租售比”长期以来都高于其他国家,许多大城市的“年租售比”甚至超过50,亦即房东要收租超过50年才能回本。

若不考虑中国人讲究“家有恒产”的观念,这对许多年轻族群而言,理应是“买比租更划算”,现在却连租屋行情都快速下降,更凸显需求不足,导致供大于求。

李恒青说:“没有经济能力,或者没有就业机会,你不会在城市待的时间长,大家可能就选择了其他的方式来解决短期租住,不用去签订长期租赁合同,所以是反映当前经济不好的典型数据。”

在台北的两岸政策协会秘书长萧督圜同样认为,中国经济疲软,城市居民的工作机会和收入减少,确实会减低许多人在城市里花大钱租房的意愿。

租金下跌拖累投资报酬率 学者:加剧各地经济压力

此外萧督圜认为,中国政府积极推动“城镇化”,提升三、四线城市的生活水平,近两年已经可以观察到,在工作难找,生活成本又高的情况下,有许多年轻人放弃蜗居于大城市,索性返乡谋职,也是城市房租下跌的另一原因。

问题是,当年轻人对未来无法再抱有美好愿景,其负面影响,恐怕并不仅止于房租降价,更凸显当地薪资结构下修、就业机会惨淡,使投资者看坏该城市的房地产投资报酬率。

萧督圜告诉美国之音:“租金下跌之后,当这些房东觉得投资在一线城市不再有那么好的机会,他把资金撤出 就会对这些一线城市 造成更大的一个经济成长压力,未来地方政府要再去发行地方债,压力就会更大 因为大家普遍不会再去看好发展前景。”

中国江苏省淮安市的一处住宅楼建筑工地。(2024年10月17日)

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路透社:中国房价今年还会再跌

就在财经媒体报道房租下跌的同时,路透社星期二公布调查结果指出,尽管市场预期中国救市政策将在明年稳定房市,但中国楼市前景仍趋于悲观。

该调查访问十名分析师,做出的结论是因住房库存过高、需求持续低迷以及人口长期下降,“中国房地产市场复苏将是一个漫长过程”,且各地方政府去年收购开发商库存房等措施也收效甚微。

分析师预测今年中国房价将会下跌2.5%,跌幅高于先前调查的2.0%,明年价格或将上涨1.2%,也低于去年11月所预测的1.6%;预估到2027年,会进一步上涨2.0%。

租金下滑如何拖累房价?

李恒青说,目前中国基于换屋需求的“改善性住房”市场依然存在,但整体而言,房屋销售持续放缓,在此情形下,需不足导致租金下跌,势必让已经有房的人降低进一步投资的意愿,加剧房价下滑趋势,恐怕几年内都难以扭转。

香港中文大学未来城市研究所副主席许桢则认为,从土地经济的角度来看,楼价和租金之间的关系并不十分紧密;综观往例,楼价下跌不必然会影响房租行情,但相反的,租金下跌却可能影响房屋再转手时的估值,进而导致楼价受挫。

许桢分析,中大型城市房租下跌,反映出工薪阶层的薪资疲软,但同时也需要考虑到,中国社会中,无论城市或农村居民,拥有自用住宅物业的比例都高于其他国家,因此房屋租赁对整体经济的影响并不明显。

相对之下,中国现在更严重的问题,恐怕是市场无法消化巨量的空房,无论对房价或房租而言,影响都更加严重。

几位老人在北京一家餐馆外聊天。(2023年3月16日)

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中国刺激政策能否奏效? 分析人士普遍悲观

另一方面,尽管中国政府从去年以来,就推出各种刺激政策,更有分析认为,在即将召开的全国两会期间还会再推刺激新政,但接受美国之音访问的分析人士普遍认为,效果恐怕不容乐观。

台北学者萧督圜认为,由于民众已经抱持趋于悲观的态度,政府不断放宽资金池,只会让他们更加认定经济确实不好,政府才需要补贴,并因此采取谨慎储蓄而非积极投资。

在此情形下,中国经济仍会在相当一段时间内,面临挑战。

许桢则指出,中国官方救市政策,最大的问题在于“方向错误”,随着人口结构变化,中国劳动力萎缩已经成为不可逆的趋势,在此情形下,不该再追求经济总量增长,而应设法提升民众“可支配收入”的中位数。

他说,目前中国民众可支配收入中位数约占经济总量的30%至40%,远低于美国、英国或香港等,可持续内需强劲的经济体,普遍介于60%至70%之间的占比。

在老百姓“兜里没钱”的情况下,一昧追逐经济总量的增长,显然无助于刺激消费,真正拉动内需,更无法形成中国政府所希望的经济“双循环”。

许桢告诉美国之音:“我觉得(经济疲软)这个情况它是会维持的,现在就形成了一个恶性循环,境外的直接投资不看好中国大陆发展模式,直白的讲就是中国经济已经失血,没有办法维持运转,在这种情况之下,工资下跌,甚至可能现在就已经有通缩的风险。”



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