大纪元 近年来，中国房地产市场持续深度下行，各地房价暴跌的消息此起彼伏。作为中国经济龙头的上海，其房地产市场同样未能幸免。面对巨大的去库存压力，上海市寸土寸金的市中心区域近期推出“房票”安置新政，业界普遍认为，这再次证明上海的房子卖不动了。 市中心引入“房票奖励” 从郊区试点到徐汇核心 上海的“房票”制度最初于去年在金山、青浦、嘉定等郊区落地试点。这项政策为动迁户提供了除实物安置和现金补偿之外的第三种选择：一张具有确定金额和使用条件的“购房代金券”。 近期，传闻已久的浦东区正在酝酿房票政策，而市中心的徐汇区则率先行动。在徐汇区江南新村地块的旧改方案中，正式增加了“房票奖励”一项，标志着该政策正式迈入寸土寸金的市中心。

这次徐汇房票最大的不同在于其通用性：房票适用于全市范围内的新房和二手房，且购买时间可追溯至今年1月22日起。徐汇区的“房票奖励”本质上是一种购房补贴机制。

籍贯为上海的财经大V“梅大师”对此直言：“这再次证明了上海的房子卖不动了。”他表示，过去郊区房票限制在本区内购买，流动性差。而且那些地点都是远得“吓死人”的地方。而徐汇新政的“全上海通用”尽管金额相对房价只是杯水车薪，但“好过没有”，且具有较大的诱惑，目的是鼓励动迁户将补偿金用于购房而非持有现金。

分析：试图打破房价“螺旋式下跌”的恶性循环

“梅大师”分析，徐汇区作为上海市中心绝对的优质区域，其推出房票，核心原因仍是房市疲软。



图为2024年6月5日，上海陆家嘴金融区，东方明珠塔附近的街道。(Hector Retamal/AFP via Getty Images)

他认为，当前许多动迁户拿到现金后，选择“持币观望”，预期房价会继续下跌，打算“等跌到底之后再买”。这种观望情绪导致：越是拖延，房价越跌；房价越跌，越没人买，形成了负面的“螺旋式下跌”循环。房票政策的本质，就是一种强迫资金回流楼市的工具，旨在打破这一循环。

房票背后的强制逻辑 资金锁定与“无形迫害”

上海市民对房票奖励买房政策深恶痛绝。定居在香港的吴女士对记者透露，在房价持续暴跌下，她的多位亲戚在上海和深圳购买的豪宅已经变成负资产，导致他们身心受创。这种个人与家庭的经济困境，正是市场对房票政策做出强烈抵制的根源——政府刺激市民买房，并将补偿金锁死，限制其变现能力。

吴女士引述她的上海朋友陈先生的观点，将房票制度视为一种“邪恶”且“缺德”的做法，因为它实质上构成了对个人财产的“无形控制和迫害”。

陈先生认为，与现金安置不同，房票这笔钱“什么都不可以做，只可以买房”。这剥夺了动迁户自由支配资金的权利，无法用于租房、移民或投资其它资产。

他说，房票通常设有一两年的购房期限，过期则作废，形成强制性的消费压力。他表示，在市场一致预期房价会继续下跌的背景下，这种政策是将动迁户的补偿金“套牢”在持续贬值的房地产资产中，是一种变相的“剥削与压榨”，完全无视个人意愿，是“独裁”的展现。

逼迁 被限制 引发激烈家庭矛盾

上海人彭先生的亲身经历，更揭示了制度设计中的多重不公。吴女士透露，她认识的彭先生，用房票买房后，被迫从市区搬到“郊区的郊区”（如崇明、昆山），这对习惯了市区生活的上海人来说是一种巨大的牺牲和“赶尽杀绝”式的“逼迁”。

过去现金安置可以分到数百万元，兄弟姐妹可以清晰地“分钱”；但现在一张房票只能买一套房，这在有多个继承人的家庭中引发了“怎么样分法？”的激烈矛盾，甚至可能引发社会和家庭诉讼。

另外，房票的面值远远不够在市区购买同等品质或满意的房产，甚至连买郊区房“都远远不够”，动迁户需要自己“贴钱”才能买到一套房，这让他们觉得在楼价下跌时被迫高价接盘，制度“最最不公平”。

吴女士悲观地总结道，当前的政策导致了一种社会结构的变化：“上海人基本上在上海是见不到的啦。”她认为，真正在市区留下的是有钱人，而那些土生土长、被旧改“赶走”的上海人，只能在郊区安家，成为了被“抛弃的一族”。这种做法被动迁户视为“没道义”“算计老百姓”和“邪恶”的行为。

开发商急于回款 不惜失去利润“以价换量”

上海中介王先生的观点印证了开发商面临的巨大压力。他对记者表示，动迁房之类的房产不能买。因为现在不是好的时间节点。目前房价压力很大。虽然现在租售比已经跌到了百分之三，也不代表可以买房。你看重的是租售比，人家看重的是你的本金！

在王先生看来，房价再也回不到以前了。他说，从本周开始，上海很多新房都在陆陆续续地降价，有些甚至开始打八折了，可能后期它的价格还要降。

王先生提到，现在开发商压力很大，有的开发商为了回款连15%的利润都不要了。开发商无法再依赖高杠杆、高周转模式。资金链压力大过销售利润压力，因此必须快速回笼现金。这导致新房降价成为常态，是为了“生存”而非“赚钱”。

他指出，过去十多年，房屋被视为最稳健的“金融资产”。但当“只涨不跌”的神话被打破，市场心理发生了根本变化。购房者不再相信房价永远上涨。他们现在买房是为了居住，而非投资。这导致人们对房子的“性价比”要求极高。

买方会严格对比新房与二手房、当前产品与未来产品的优劣。王先生提到“新房迭代预期”和“价差拉大”正是这种心理的体现。如果新房没有显著的价格优势（如八折甚至更低），购房者宁愿观望，等待更好的地段和更高的得房率（如新建筑规范下的产品）。

“少食多餐”与供应悖论

王先生形象地将当前的开发商比作“有胃病的病人”——实行“少食多餐”策略。过去一次性开盘五百套的景象已绝迹，现在的常态是小批量（几套、几十套）开盘，试图营造热销氛围。许多楼盘开到后期（第五批、第六批）就卖不动了。

尽管市场低迷，他认为土地价格存在悖论：土地不能降价，官方需保证土地价值，未来优质地块的价格只会更贵。难以被市场接受，供应进一步受限，而非优质地块（郊区）供应过剩（占市场80%的库存），地价虽低，开发商不敢拿，供应将被遏制。

上海房产中介程先生接受记者采访时指出官方政策困境。他说，现在不管官方出台什么刺激政策，都不可能使房价再涨上去。从2023年以来，上海陆续出台了很多楼市新政，目的都是为了稳房价——控制房价不要继续下跌——他们知道根本不可能促使房价再上涨了。

程先生认为，只有彻底放开限购，没有任何的购房条件限制，短期内库存会快速去化，因为很多外地人，会把房子置换到上海，然而官方是不可能全面放开的（例如8月份只放开外环外新房，效果有限，热度仅维持半个月）。

民间吐槽上海房价暴跌的惨烈程度

根据官方统计，2025年9月，上海二手住宅销售均价同比“仅”下跌2.4%，但这无法掩盖局部地区的惨烈跌幅。根据市场观察，上海外郊环区域和部分郊区项目房价，跌幅已达40%，甚至更多，凸显了巨大的库存和流动性压力。

近期上海一楼盘房价暴跌引发网络关注。据网友爆料，上海房东忍痛降价600万出售浦东张江的一套86平豪宅，赠露台，买一层送一层、精装复式，仅卖280万。

而另一博主发帖，徐家汇某房源，半年降价500万。

近日有上海博主发帖，上海房价，暴跌有点狠！2021年房子478万没有卖，现在只能挂243万了，要想成交，恐怕得砍到220万了，直接腰斩。不知道这4年一个人能不能赚到200多万？

值得一提的是，8月14日，上海链家开始隐藏二手房成交价格了。在上海链家官网查询发现，其外网未显示各小区二手房源的历史成交价格；同时，贝壳找房平台上，各小区历史成交的房源也同步显示为“暂无成交价”。

财经大V“火山诗话”表示，在经历了链家不显示成交价后，二手房都被中介打压到痛不欲生的地步。