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晚间消息，央行银监会发布政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。另外还住建部还全面推行公积金异地贷款。政策意图非常明显，救市，救房地产！
有些朋友可能晕菜了，不是一直说房地产市场一直回暖吗？深圳创新高，北京周边都鸡犬升天了，上海也经常连夜排队？这到底几个意思。其实我们看数据 说话，首先房地产投资已经连续下降20个月，房地产企业利润大幅缩减，资产负债率越来越高。而所谓的销售回暖，并没有吃掉多少库存，可以说除了几个特大城 市，从二线开始，基本都是情况越来越糟的。而4、5线城市基本已经无力回天。烂尾房已经越来越多。前两天看到一组数据，说我们的城镇住房存量，已经足够 34亿人居住，对！没错，我们的房子太多了。供给远远大于需求，而所谓的一线城市，仗着自己的资源优势仍然能够抵抗下跌，但恐怕马上就会受到股市一样的报 复。
首先，铁索连舟跟股市一样，5000点之前，股票通过配资，已经全部连在了一起，比如我持有工商银行没啥问题，但我同样持有的暴风科技问题很大， 但我配资了，一旦暴风科技跌停，你是无法平仓的，最后你能做的就是卖掉我手里的另一只股票工商银行，所以最后出现了千股跌停。地产商也一样，很多地产商不 光只做北上广，他们项目也是多点开花，2、3、4线的房地产卖不出去了，资金链就会紧张，然后为了缓解资金链，他们就要促销卖房子，而最可能卖出去的地 方，肯定是一线城市，所以本来没问题的一线城市，也会随中小城市下跌。这个隐患已经存在，现在就在等最后那一根稻草。
其次，高杠杆资金寻求退出，房地产跟股市一样，都是靠资金推动的，股市一查配资资金，立马暴跌，而且根本停不下来，房地产也一样，钱就这么多，所 以创造了高房价，现在最早赚钱的那拨人，包括李嘉诚已经开始抛售，价值投资者外逃，再加上人民币的贬值趋势已经十分明显，外资也会逐渐退出，这部分资金进 入比较早，有较强的成本边际，所以抛售或者大笔抛售是完全有可能的。
其三，房地产投资回报率偏低，从现金流量上的价值测算，房地产的投资回报已经低于银行存款，这也就是说从投资的角度来看，房地产已经完全的证券化，变成了一个击鼓传花搏傻的游戏，你买房的唯一理由，就是希望几年之后有个傻子从你手上买走。
其四，房地产价值将重估，两个因素让房地产的估值标准发生了变化，一个就是资产证券化，让房地产的将来会变成REITs，也就是说很多买不起房的 也可以用这个基金来享受房地产增值的收益，这样将把房地产逐渐冷却下来，有钱买REITs就好了，买不起的时候完全没有必要强弩。另一个因素就是人口，人 口红利在今年彻底消失，所以在大的趋势中，已经逆转，房地产的最根本上涨因素发生了动摇。
综合来看，房地产已经走到了尽头，但现在我们却用不断加杠杆的方式，来继续刺激房地产的发展，继续吹这个泡泡。实在不是什么明智之举。去年其实房 地产就应该开始调整，但去年930的房贷新政，和11月的双降给了房地产续命，今年330又深深的吸了一口大麻，然后我们看到了一个股市一样的例子，就是 越到顶部越疯狂，越到高位涨的越快。深圳喷薄了，上海爆发了，北京也借题发挥了，最后呢？还是5000点之前我写的那句话，股市如东方之星，一旦倾覆请问 几人生还？楼市的流动性比股市差的多，一旦高位崩塌，前十年靠房地产涨了身价的中产阶级，将被彻底消灭。
作者：齐俊杰 财经专栏作家
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