英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀 【作者微博】

以往中国内地一线城市防止上涨，总是以香港作为比较的标准，认为房价还好，离香港的均价还远着呢。去年终于有的一线城市房价超过香港了，泡沫之声不绝于耳。

去年、前年有人问一线城市能否买房，我的答案是肯定的，但今年再问能不能买房，回答是不知道，因为在房地产市场里闻到了高利贷与集资的焦糊味，这不是好兆头。内地什么行业集资大行其道，什么行业就有很大的概率难以收拾。

从去年9月达到阶段性高点后，香港房地产连续下挫，中原地产的数据显示香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

据 香港《信报》报道，中原地产1月31日公布的数据显示，截止1月27日，2016年1月份一二手私人住宅买卖合约登记暂录1670宗，总值131.4亿 元。估计整月约有1820宗及140.0亿元，较2015年12月的3,869宗及290.4亿元，分别显著下跌53.0%及51.8%。这是香港首次跌 破二千宗水平，创1995年7月该公司有记录以来的逾二十年历史新低。此前，香港楼市在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅7.5%。

与 香港一墙之隔的深圳冰火两重天。深圳中原研究中心监测数据是，元旦后3周深圳新房成交均价高达4.8万/㎡，比去年12月份上涨13%，短短3周深圳新房 每平米已上涨了5428元。2015年深圳一二手房价和涨幅均创下历史新高，全年新房成交均价为31694元/㎡，同比上涨39%；2015年12月二手 房成交均价高达48239万/㎡，同比增长59%，深圳房价已连涨16个月。从2004年开始至今，仅有两轮行情是与此次持续上涨行情的时间长度相当。内 地房地产市场在企稳。据中国指数研究院报道，全国百城住宅均价连续9个月上涨。

内地房价一旦下挫，就会不可收拾，比股票市场崩盘风险更大。

内 地土地招拍挂来自于香港模式，归根到底来自于变异的英国模式，但与法制化的英国不同，内地的房地产成为聚宝盆，是政府事实上最大宗的消费税与个人所得税来 源，也是通过抵押土地从金融机构换得基金。最近询问了某些三四线城市的土地状况，即使现在房地产复苏期，大多数人在回答土地价格、去库存等问题时，都大摇 其头。虽然有地方债置换减轻地方负担，但笔者对这几年多数地方政府财政状况并不乐观。

更危险的是，一线城市投资属性到达高峰期。

以 情况还算好的深圳为例，各路资金到深圳投资，根据中原深圳的监测，2015年深圳投资客占比接近在20-25%之间，大幅高出10%左右的平均水平，接近 2009年的高峰。深圳常住人口住房自有率仅为30%，有接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海有70%的常住人口拥有产权房。而且深圳是 老龄化程度较低的城市，主要群体为高技术高素质的年轻人，二手房成交客户中，80后占到了58%。

场外场外同时加杠杆，银行房贷大幅上升。

据 《21世纪经济报道》3月12日计算，央行日前发布的数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，占整个信贷总额93.95万 亿的15%。2015全年个贷新增2.66万亿元，比上年末增长23.2%，同比多增9368亿元，占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。仅在 2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的将近 20%，是年平均增长量的近四倍，通俗来说就是，“买房子一年花了四年的钱”。

来自央行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。与此同时，由于首付贷等场外杠杆的存在，在内地甚至出现了零首付，风险大幅上升。

与 以往不同，这一轮房地产加杠杆出现了不同迹象。伴随着互联网时代形成的高速集资、理财，从互联网金融迅速转移到了房地产领域。2015年3•30新政出 台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。2016年2月2日，央行银监会进一步降低首付比例，首套房商业性个贷首付比例 下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

10倍以上的杠杆在某些地方形成，不仅如此，为了寻找最厚的安全垫，购房者纷纷到达境外与北上广深四大一线城市，如果一线城市杠杆破裂，境内房地产市场堪忧。

场外配资是中国行业金融风险的典型症状。这两年是P2P，去年场外配资到股市，这两年在大型城市的房地产领域。

香港房地产如同温度计。

香港受到国际市场与内地的双重夹击。香港没有跟随美联储加息，热钱流走，通胀迅速回落至2.5%，实质利率回升50％，快要回到正数。实际利率上升、热钱流失对于楼市不利。内地与香港政府同时承担住房保障与通过土地增加财政责任的双重责任，而这两种责任无法统一。

美 联储从去年12月开始逐步回归利率正常化，内地富豪以往热衷于向香港移民，而现在则直接在国际上大规模投资，对于香港住宅市场最大的拉动暂时告一段落。另 一方面，由于内地金融机构不断进入香港，导致香港中环写字楼售价与租金不断攀升。如果写字楼价格高企，按理应该伴随着人口与财富的增加，但现在并非如此， 说明租买写字楼是政府或者机构的意志，经济预期并不太好。

如果香港与内地房地产一起糟糕，恐怕是个非常糟糕的信号。