智谷趋势/ 国民经略

中国房地产市场正在为剧变作准备。国人最担心的房子产权问题，终于写进了《民法典》。

据多家媒体报道，《中华人民共和国民法典（草案）》正提请十三届全国人大三次会议审议，其中第395条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

换句话说，70年产权住宅可以自动续期甚至还能免费续；但写字楼、商铺、公寓等非住宅建设用地要想续期，前提是依照法律规定——说白了，多半得补缴一定的土地出让金。



许多网友纷纷感叹“有生之年”，似乎永久产权的房地产时代正朝我们走来。 但大家别高兴得太早，法律层面得到保障，现实却远远没有那么简单。 而且背后还隐藏着另一重代价！



实际上，这一政策不算新鲜。

早在2017年两会，李总就针对网民关注的“房屋产权70年到期后怎么办”问题公开回应：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易这一回应的由头，来自于2016年温州首例“住宅土地使用权到期续期”事件。

彼时，温州出现一个状况，一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地证上写着土地年限20年到期，当年就已到期。倘若续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

随后，温州国土资源局初步排查后发现，有600余宗(套）房屋的土地使用证会在2017年到期。

这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

当地媒体刊发了对土地使用权到期问题的报道，由此拉开长达8个半月的持续关注和连续追踪报道，并促成中共中央、国务院出台相关意见，对解决房屋70年产权到期后的“撞限房”问题，提供指导。

当年12月23日，国土资源部正式发布过渡性处理办法，俗称“两不一正常”，即不需提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。



事情这才得以解决，同时也为住宅产权免费自动续期开了先河。

有了温州先例，日后住宅产权免费续期的可能性只会大增。

不过，商住房就没有这待遇。

深圳国商大厦产权在10多年前到期时，面临不交钱就不能进行置换、抵押，因此该大厦很多业主一次性补缴了20年的土地使用费。

此外，这一新政也间接给了小产权房一记暴击。

虽然新政涵盖住宅，但小产权房并不在这一法律范围内。它本身是“集体土地”，这些年一直游走在房屋交易、使用的灰色地带，以下是二者的具体区别。



前些天，它的命运迎来了宣判。

5月20日，自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，对小产权房发出了强烈警示信号：不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。因此，房子产权始终是大问题，识别房子背后的土地性质变得尤为关键。



70年产权可自动续期，法律层面的意义不言而喻，但从现实情况来看，可不能高兴太早。

一方面，房屋产权是从开发商拿地开始就计算的，所以买房者一般很难享有完整的70年产权，一定会打个折扣。

另一方面，商品房的建筑寿命远没你想象的高。

宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski曾撰文分析：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命能有一半（60年）就不错了。

国内专家更为悲观，普遍认为，从建筑质量发展周期来算，钢筋混凝土建筑寿命只有30-50年。

实际上，中国小区设计寿命就是几十年，往往住了十来年就换，而且是逼得你不得不换。因为按我国目前房屋质量来看，想要住70年，除非中间大修2次、或拆了重建。

瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti曾做出预测：“房子会像我们生活中其他的消费品一样，人们不再为长久而建房，人们只为这个时代而建。”

这话一语中的。这些年，建筑的经济寿命一直在缩短，人们急于拆迁年迈的建筑，好让新兴的建筑创造更大的经济收益。

于是，一个修不起房的时代正悄然来临。

毕竟，要想让70年产权具备现实意义，可没那么容易。买得起房只是第一步，会养房且能让小区常年如新，显得更关键。

在这方面，日本堪称翘楚。

能看出来下面这栋日本的楼是什么时候建的吗？



（图源掘金日本房产，下同）

看看楼里的公用场所多整洁：



再对比一下国内的老旧小区，不忍直视。



扎心的是，上面日本这栋楼建于1979年，而中国这个小区是1990年建的，晚了整整11年，但看上去比日本的楼更加沧桑和高龄。

房龄超过50年还和新房一般，在日本不是稀奇事。这些与日本高度自治的业主委员会、修缮基金的物尽其用不无关系。

中国本来也是有房屋维修基金用来大修的，不过这笔钱管理混乱，一二线城市的被物业挪用，三四线城市的则资金去向成迷。倘若要使用维修基金，还必须经过大部分业主同意，协调困难。

国人的修房意识又普遍较低。近几年大量的改善型买房需求并非空穴来风，“房子住不舒服了就换”成为主流趋势。

因此，很长一段时间，买房都是投资优先、出租保证现金流为主，房子的金融属性不断被强化，居住属性不断被淡化，房子的实际使用寿命，已经不再是大部分人关心的重点。

这背后，是旧房不断贬值、面临无人问津的境遇，有些地方的老房子，价格跌了一半也没人买。

高层也注意到了这样的问题。今年两会报告提出，老旧小区改造是接下来城建的工作重点。目前已新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

然而，这样的力度很可能只是杯水车薪。旧房想要保值，关键得“养房”理念深入人心。



现实效应之外，还有一种猜想不绝如缕——

70年产权续期的一锤定音，其实是在为房地产税的出台扫清障碍。

如果住宅普遍能够免费续期，这和一些国家的永久产权无异。

这背后隐藏着另一重代价。

在纽约和洛杉矶，每年需要给政府支付5位数美金的税费才能住在自己的家中，这样的“永久产权”其实有点名存实亡了。

某种程度上而言，但凡征收房产税的国家，其公民一定程度上，都是在和政府做一个数十年乃至数百年的分期付款购房。

前几年产权变革较大的波兰，可作为典型例子。

在波兰，有一种永久产权叫做永久使用权。这种权利说是永久，实际上在40-99年之间，到期后可以申请续期，跟中国目前的产权制度有点相近。

购房者通常是一次性支付土地总市值15%-25%的初始费用（相当于房价），然后根据用途不同，支付最低0.3%、最高不超过3%的年费。按照波兰的计算比率，那些需要支付房产税国家的永久产权房产，实际的房价可能是现在的5倍。



典型经济体住房制度，图源泽平宏观

这样的案例对我国同样具有启示作用。

最近媒体多次吹风房地产税呼之欲出，尽管两会报告只字未提，这样的猜测也并非臆想。

除了70年产权续期，不动产特意登记、全国住房信息联网都是在为房地产税立法下伏笔。在我看来，房地产税新政3-5年内出台，是板上钉钉的。

毕竟，卖地不可持续，它让当地经济充满了泡沫。

2019年，各地政府对土地财政的依赖度极高，22个城市的土地依赖度超过70%。其中，温州、福州、杭州、广州、昆明、南京、合肥等城市的土地依赖度更是超过100%。



图源丁祖昱评楼市

土地财政模式，即使看上去是点石成金的金融炼金术，推动中国城镇化大步向前，让不少城市家庭跨越阶层。

但由于来钱快的主因，土地财政的势能越强，越是与经济转型升级、社会民生相背离。

因此，房地产税的出台就是为了有效解决这一情况。有了它，各地政府的卖地积极性还能那么高吗？



房子是国人最重要的根。

曾经，很多人不仅不理解，也不平衡。一家老小齐心协力，掏空六个钱包、几辈子积蓄，只能换来仅仅70年产权的房子？

这下好了，疑惑终于解开。

只不过，一边是70年产权无限续期，一边是中国小区走向衰败只需10多年，现实意义并不大。

从后续影响来看，利好其实带有附加条件，它是在为房产税的出台扫清障碍。

种种这些，才是70年产权续期的赤裸真相。

与之相伴的，还有物业价值的凸显。

那些炒掉无作为物业、成立业主管理委员会的小区，在保值的基础上很有可能进一步升值。这方面，丰巢事件就可见一斑。

那些楼龄几十年的老破旧，则不可避免面临加速贬值的境地。能否抓住老旧小区改造的风口，变得很关键。

最后，愿房子在走向“永久产权化”后，国人房子的维护意识能同步提高。

只有这样，新政才算有实际意义。

相关报道：自动续期！70年产权，一锤定音



文|凯风

70年产权如何续期，终于有答案了。

酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。

其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。

众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。

事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。

有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。

因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。

其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？

自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？

对此，民法典提出：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。

这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：

一是《 物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。二是《 城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准 准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。

这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：

住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。

其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。

到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。

根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。



商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。

所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。

其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。

70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。

正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的，自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。

前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。

这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。

不管是3年、5年甚至10年，房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。