国内房产税开征日期正式敲定 楼市大撤退号角吹响

冷眼



这几年，不管是限贷、限价还是限购、限售，楼市调控屡调屡涨，归根结底，还是杀招不够狠，调控的决心不够大。所以每次调控，反而成为房价疯涨的契机，所以民间才有了“楼市调控就是空调”的戏谑说法。

　　有一个楼市调控的大杀手锏，不管是楼市调控部门，还是开发商、购房者，全都异常关注，只是一直没有定论。就像天际线上的一头灰犀牛，总觉得很遥远，威胁不大。如今，这头灰犀牛已经奔跑到了眼前，随时都可能将房民撞得人仰马翻，不得不正视了。这头灰犀牛就是——房产税。

　　2017年12月20日，中国财政部部长肖捷在官方的“人民日报”撰文《加快建立现代财政制度》。洋洋洒洒4000字的篇幅，讲述了加快建立现代财政制度的意义、财税领域改革的成绩、以及需要遵循的原则等等。文章说，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，明确房产税将在2019年完成立法，2020年进行实质性征收。并重点明确，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。

这意味着，自上世纪90年代末开启的住房商品化以来，原来一直持续20年的营业税正式结束，大国正式和国际接轨，对70年使用期限的房子征收房产税，大国正式进入了房产税时代。房产税将大幅增加房屋的持有成本，为世界“第一大泡沫”的大国楼市添上最后一根稻草。

　　在美联储10月开启缩表、12月继续加息和12月通过税改的背景下，全球的产业资本和金融资本必然蜂拥流入美国，对全球金融形成抽血效应。那些近年来成为美元投资目的地的新兴市场国家，无疑是资本外流的重灾区。打压资产泡沫、提前卧倒对抗美元紧缩造成的全球流动性黑洞，防止资产价格崩塌的硬着陆风险，是世界上绝大部分国家的应对之策，这也是当前利率上升、降杠杆和金融监管的大背景。

　　房产税的开征，首先冲击的是买房的需求端。人类的知识和判断，多半都是从经验归纳得来的。比如，人们总以为太阳明天会照常升起来。在过去的10年里，中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升，上海平均房价从每平方4500元涨到近来的42000元，尽管政府对楼市调控多年，但结果却出现了房价越调越高的现象。

　　所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，大国政府决不会让房价跌下来，因为政府在以前出台鼓励百姓购房的政策时，已经为房价的只涨不跌背书了，这也是但凡房价下跌就会有人拉横幅抗议的原因。甚至，有专家都认为，房价一跌大国经济就不行了，政府会想尽一切办法，为高房价兜底，保增长。这也是绝大部分人飞蛾扑火，利用高杠杆零首付投入楼市的原因。

　　姑且不论以上论点是风险还是谬误，而开征房产税，无疑会增加购房者的持有成本，或许能够起到抑制资产价格泡沫的作用。同时也是调整贫富悬殊见效最快、操作最方便的财富调整方案，就好似个人所得税，关键在于起征点：

　　首先，向最富有的群体征收房产税，估计会以家庭为单位，第一套自住房免征，从第二套自住房开始征税，然后税率会阶梯式上升，即第三套自住房税率要高于第二套自住房，房子越多，则税率越高，依此类推。

　　其次，中国的住房占有率全球最高，已经超过了90%。一旦开征房产税，将增加第二套房子的持有成本，拥有三套房子的投机者很有可能抛售。不管是准备购房的刚需人士还是投资者，必然会在房产税面前止步；多套房子的投机者会踯躅不前，甚至会仓皇抛售。这样一来，供应量增加、需求减少势必引发它降价。有学者推测，绝大部分城市房价会因此下降55%以上，基本上是腰斩。

　　一旦房地产行业萧条起来，最先受到损害的就是地方政府。当前，地方财政收支对房地产市场的依赖程度过高，即所谓的“土地财政”问题。数据表明，1999-2015年间，中国的土地出让金和房地产相关税费占房价总比重为60%-80%，2016年土地出让金达到3.75万亿元。据估算，当前房地产的土地出让金支撑起了地方政府70%的财政收入。即便如此，2016年大国财政赤字仍然超预算6000多亿，用“骇人听闻”一词来形容一点都不过分。

　　一旦房地产坍塌，土地出让金会大幅缩水，基本上县级以上的地方机构都要停摆，而房地产税正好补全了“土地财政”的窟窿，成为未来地方政府运行的支柱税源。

　　总之，从欧美上百年经验看，房地产税对高房价有致命杀伤力，大国房地产税的开征必然将大幅打压房地产销售市场，不管是对购买方还是销售方，持有房屋的成本将大幅增加。

　　如果说以前的四限措施不能让购房者看到实打实的坏处，不能给房地产泡沫致命的一击，那么房地产税的开征，就必然能够让投资房屋的炒家们踏踏实实感受到，高额的房产税将成为一个极其沉重的负担，手上的房子就是一个烫手山芋，从而开启新的抛售潮。

　　而这个抛售潮，很可能出现在即将到来的2018、2019年——楼市大撤退正式打响！