国内一线城市二手房成交价跌停板 无人愿意接盘

上海证券报
　　


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　　有道是“风水轮流转”。楼市火热时，一套房几个客户抢，房东二郎腿一翘朝南坐，谁出价高，卖给谁！而现在，你想卖房吗？先降价吧！谁降得多，买谁的！

　　楼市调控持续施压之下，一线城市二手房市场陷入成交低迷，价格也出现明显松动。记者从上海、北京、深圳的二手房市场了解到，一线城市目前普遍存在中介门店门可罗雀现象。

　　需求明显减少，部分业主着急出售的，只好选择主动降价了。上海、北京部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉，是目前一线城市二手房市场的普遍现象。



　　上海外环9折楼盘不鲜见

　　上海中原地产数据显示，上海295个有效样本楼盘中，接近9成11月价格环比下跌，其中23个楼盘跌幅大于5%。样本公寓价格跌幅前三的楼盘有嘉定区嘉定主城区板块“保利湖畔阳光苑”、宝山区张庙板块“泗塘五村”、浦东新区三林板块“浦发绿城”，环比跌幅分别为10.43%、10.41%和10.06%。

　　记者从上海嘉定保利湖畔阳光苑附近的中介门店了解到，该盘位于外环外，此前投资客购买较多，出租房源中有不少群租现象，小区品质受到较大影响，目前挂牌的二手房源降价10%以上，仍无人问津。一位中介说，最近该盘成交了一套80平方米的两房房源，年初房东340万元还不肯卖，最近以278万元成交，降幅接近20%。房东是前几年在上海做生意的浙江投资客。“这个楼盘之前投资客购买的较多，这些年投资客陆续离场，因此放盘量一直较大，客户选择空间大，你的房源降价不到位，根本不可能成交。投资客一般有得赚，也比较能够接受让价。”中介介绍说。

　　目前愿意降价的房东主要有两种：一是自己已经看中房子急于卖房再买的置换型，一种就是担心房价再跌急于离场的投资客。

　　目前的市场环境下，挂牌房源想要成交不光价格要降到位，房东还得积极配合看房，而买家，几乎都是挑挑拣拣、狠狠杀价，不少买家即使房东愿意价格让步，依然表示“我再看看”。

　　这种情况在浦东三林地区也很明显。记者从三林浦发绿城附近的中介门店了解到，事实上浦发绿城一直是三林地区成交量较大的明星热盘，这个动迁房小区的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的两房，带电梯、总价低、靠近地铁，适合预算不高的刚需置业。不过，也正是由于动迁户手中闲置房源较多，该盘挂牌量一直很大，目前房东普遍主动要求降价促进成交。记者了解到，该盘近期成交一套93平方米的小三房，成交价450万元。均价5万而已。在年初同类房源成交价在510-520万元左右。

　　上海中原地产分析师卢文曦表示，上海二手房降价从外围开始，尤其是挂牌量大、品质不高的楼盘，降价幅度相对较大，九折房源已不鲜见。目前市场成交仍以400万元以下低总价段产品为主，400万元以上房源的购房者总体保持观望。

　　北京深圳刚需买家有序入市

　　北京二手房市场同样是“不降价，难成交”。麦田房产报告显示，在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度（买方议价=成交价/最后一次报价-1）达到-6.6%，也为今年以来的高位。

　　据麦田房产统计，“3·17新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万元的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，而11月份则平均能以934万元成交；相比较之下，买家“砍价”幅度平均从18万元上升到66万元。

　　链家研究院也指出，从月度数据来看，调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%，大于成交均价跌幅12.1%，表明业主预期松动，报价更趋理性。新增需求于低位企稳，调控后投资投机漏洞几乎堵死，刚性需求有序入市。

　　据北京中原地产介绍，在降价幅度较大的丰台区，成交房源一般降价幅度都在10%以上，一般业主的底价会比挂牌价低10-30万元左右，而实际成交价往往会突破业主心理底价，再低10-15万元才会成交，450-500万元总价一般都要打个九折。

　　在深圳，二手房市场与京沪两地有所不同，11月各区域二手成交皆大幅上升，各区升幅都在17个点以上。其中罗湖回升最大，增长幅度达到了44.2%；盐田也上升31.8%。