环京房价几乎遭腰斩 投资客月供万元已资不抵债

经济观察报



杨波正面临着一个艰难的抉择：是否断掉按揭月供。他在燕郊福成五期的一套住宅已资不抵债，“价格跌了一半，卖了连银行的尾款都还不上，不卖的话，每月还得还一万多元月供。”杨波表示，但断供又会影响征信记录。



　　杨波是环京楼市众多投资客中的一员，在燕郊先后投资多套房产，这个不到30年岁的年轻人，曾一度身家千万。如今，随着房价下跌，其资产也在不断缩水，每个月还必须面对数万元的月供。

　　在环京楼市中，和杨波有着同样困境的投资客并不在少数，从2015年年中到2017年5月近两年的时间里，环京房价普遍上涨了两倍，燕郊房价单价从1万元出头上涨到3.3万元左右，部分热点小区价格甚至突破4万元/平方米。

　　在杨波和多数投资客看来，燕郊房价突破4万元的可能性近在咫尺。2017年“317”楼市调控政策出台前后，众多投资客以3万元左右的单价价格不断加大手中的筹码，有的投资客甚至通过高评（即提高房屋评估价，以便拿到更多银行贷款从而降低实际首付）、小额贷等方式加杠杆购房。

　　这些投资客显然低估了政府调控的决心。2017年5月，河北省出台“三年社保”限购政策，同年6月份开始在廊坊地区正式实施，环京地区楼市急转直下。至今，燕郊、大厂等区域房价已接近腰斩。

　　杨波现在有两套房需要按揭月供，但其中一套房价格已经跌了近一半，“买的时候总价260万元，首付78万元，加上税费80多万元。现在卖的话，最多能卖120万元，连银行的尾款都还不上。”

　　一年赚100万

　　杨波是一家设计公司的项目组组长，年薪约30万元，“但被这几套房子弄得彻底失去了生活。”杨波说。

　　2015年底，在朋友的带动下，杨波第一次接触了燕郊楼市，并以1.54万元/平方米的价格购买了第一套房。“首付40万元，月供不到5000元，比北京便宜多了，起码有了自己的家。”第二年的五一假期，他从北京出租房搬到了燕郊。

　　杨波正好赶上了燕郊这波为期两年的上涨行情。2016年底时，他的房子价格已经翻番，同年底，在一位中介帮助下，他在同小区置换了一套三居室，“卖的价格是3.1万元，买的价格是2.7万元，换房还比较合适。”

　　两居室卖掉后，还完银行尾款，他手中还剩下170万元现金，三居室首付为100万元，月供1.2万元左右。这意味着换完房后，杨波手中还剩下70多万元的现金，“那个时候价格涨得很厉害，所以想再买一套给父母住。”

　　2017年3月份前后，杨波在福成五期以3.1万元左右的单价购买了一套83平方米的两居室，这套房首付近80万元，月供一万元出头。两套房月供加起来不到2.4万元，但对于杨波来说，月供压力并不小。

　　按照杨波的最初想法，等（2017）年底福成五期的房子涨到4万元左右时就马上卖掉，可以多赚六七十万元，“那个时候，所有人都相信燕郊房价马上会突破4万元，没有人认为房价会跌。”

　　北京“317”政策实施后，燕郊楼市经过了短暂沉寂之后，再度陷入疯狂。在杨波和朋友记忆中，“317”之后，燕郊楼市市场行情似乎更好了，“大家都说，北京的房子买不了，人们都会来燕郊买房。”杨波苦笑道。

　　但实际上危机已经一步步来临。2017年5月份，河北省政府出台了“三年社保”限购政策，即在环京和环雄安地区，外地购房者需要在当地具备三年社保，“那个时候其实很多人已经意识到了危险，只不过已经跑不出来了。”杨波表示。

　　2017年6月初，廊坊地区正式执行三年社保政策，将限购单位具体到区县级，整个环京楼市开始冷却，至今燕郊的成交量依旧不足高峰期的十分之一，而房价基本接近腰斩。

　　疯狂的代价

　　如今，多数环京楼市投资客已被深套其中。杨波或许不是损失最惨重的炒房客，但他直言，投资环京楼市毁掉了他生活。

　　杨波所居住的三居室入手单价为2.7万元，目前价格普遍在2万元至2.3万元左右，资产缩水幅度在50万元到80万元左右，“反正是自己住，涨跌都无所谓，照现在的行情，亏这么点算不错了。”

　　最让杨波纠结的是位于福成五期的两居室，最近同户型的成交均价在1.4万元-1.5万元左右，比他入手时下滑了一半以上。据杨波估算，如果现在出手，福成五期的两居室能卖到120万元左右。

　　对于这个价格，杨波显然是不能接受的。2017年初购买时，该两居室的贷款按揭额度是180万元。如果现在卖出，不仅要赔掉近80万元的首付款和一年半的月供，而且连银行剩余按揭尾款都无法覆盖。

　　现在两套房将近2.4万元的月供基本耗尽了杨波的绝大部分收入，他甚至把积蓄也拿出来还月供，“断供的话，最多也就亏百十来万。继续还的话，如果房价继续下跌，等于往窟窿里扔钱。”杨波表示。

　　和杨波经历类似的投资客并不在少数，经济观察网记者采访了多个案例发现，在房价上行时期，投资客会同时入手多套房，通过高杠杆形式支付首付款并且预留半年到一年的月供，等价格上涨后再出售套现。

　　但在“317”政策出台前后入场的一波投资客几乎悉数被套住，待预留的月供耗尽后，这些投资客已无力维持这一游戏，部分投资客选择了“割肉续命”——卖出其中几套以支付其他房子的月供。

　　但是对于多套房的投资客来说，卖出一套房所得的现金，也仅够维系一年多的月供，关于下一步，更多的投资客寄希望于廊坊放开限购或实施以去库存为目的的人才吸引政策。但截至目前，这些预期仍遥遥无期。

　　杨波不清楚这样的日子还要持续多久，但眼下并没有更好的办法，不选择断供就只能咬着牙还月供，“如果卖房的钱能盖住尾款，也会卖掉的。”杨波说。