环一线楼市风向标燕京房价惨遭腰斩 屋主维权风波蔓延

米宅北京

一向是环一线楼市风向标的燕郊，最近房价又创新低，腰斩已不足以形容燕郊楼市的惨烈，近两个月，燕郊房价已跌到巅峰期的腰迹线以下。



　　以燕郊知名楼盘天洋城为例。

　　天洋城是燕郊巨盘，共有47栋板塔结合的大高楼，共15489户。

　　天洋城虽然不临潮白河，但位于生活便利的燕郊镇中心位置，换手率一向很高，投资自住两相宜，是燕郊楼市走势的风向标。

　　去年年初最高点，天洋城的成交峰值是32000-35000元，在这个价位附近成交了大批房源。



　　去年三月调控之后，燕郊房价一路走低，去年八月已跌至22000元左右，燕郊楼市腰斩的新闻就是在那个时段频繁曝出的。

　　之后将近一年的时间里，天洋城二手房成交价一直坚持在19000-23000之间，既不上涨，也不下跌。

　　在很多人看来，两万元是燕郊的支撑底价。利好消息不断的北三县，燕郊两万的价格已经没有下跌的空间。

　　然而，出乎意料的是，坚守了一年的燕郊楼市，从今年八月初开始，两万的支撑价被彻底打破并持续下跌。

　　天洋城近期的二手房成交价已跌至16000-17000元，和峰值的35000元相比，这才是真正的，不含一点水分的腰斩，甚至是臀斩。

　　

　　目前，燕郊除位置最佳，品质最好的少数几个楼盘，如东方夏威夷，首尔甜城，九里香堤、潮白星光公馆等，还勉强维持着两万元左右的成交价，其他楼盘基本全部跌到两万元以下。

　　现在，纳丹堡、燕京航城、美林湾、星河皓月这些燕郊代表性楼盘，大部分成交价在17000-18000，像上上城这样口碑不佳的大盘已经跌到了一万五。跌幅之大，跌速之快，跌破了许多人的眼镜。

　　短短不到两个月，燕郊二手房价格急速下跌了10-15个点。

　　一万五会是燕郊房价的尽头吗?

　　这两个月究竟发生了什么，让一直有强力支撑的燕郊房价突然坠落?

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　　燕郊虽然不属于北京，却一直是北京楼市的桥头堡和风向标，北京一有风吹草动，燕郊反应最快。

　　燕郊2016年楼市大涨，源于北京政府搬迁和通州副中心确立，缺乏管控的环京一涨就是疯涨，一跌就是急跌。

　　一年时间从一万出头翻到三万多，如果不是调控，四万指日可破。

　　调控半年之后，燕郊房价在两万出头横盘了一年，

　　万万没想到，等来的却是燕郊房价的快速下跌。

　　到底发生了什么?

　　其实一切都没变，北京市政府搬迁在即，北三县副中心一体化进程也在推进之中，三到五年即可初见成效。燕郊仍然是那个燕郊，北三也仍然是那个北三。

　　唯一不同的是，预期变了。

　　下半年开始，楼市风向陡变，731政治局会议更是一个转折点。

　　大家终于醒过味儿来了，这次是来真的，不再是“狼来了”。

　　十多年的楼市上涨预期，被最终打破。

　　预期一旦打破，比黄金还重要的信心就会丧失，紧接着反应的就是房价。

　　入秋以来，比起前几个月的坚挺，北京二手房的价格又有了回落的迹象。就连前几个月一直在慢涨的通州，也停止了上涨，部分小区还有了小幅回调。

　　北京尚有大量刚需的支撑，燕郊却并不是。

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　　燕郊虽然也有大量的自住人口，但楼盘众多的燕郊，近两年入市的投资客数量极大，经过一年多的起起落落，他们的信心和资金支撑，已经到达了一个临界点。

　　我认识的一个朋友非常具有代表性。

　　他本人住在燕郊，在燕郊有三套房子，一套自住，另外两套是投资。

　　除了第一套自住房买入价很低外，另外两套都是在燕郊房价快速上涨期购入的。

　　一套买入价接近两万，另一套买入价接近三万，而最要命的是，这两套的首付都是第一套抵押贷款的钱，一个月的月供加贷款利息两万多，而他本人当时还一直处在失业状态。像他这样的投资客在燕郊并不少见。

　　去年十月我和他聊起房价，他还对后市充满信心，坚信燕郊的房价迟早会重回高位，他相信，只要能熬过这段最艰难的时期，他就能打赢这场投资保卫战，最终实现他的梦想，用两到三套燕郊房产高位套现，置换一套朝阳的优质房产。

　　最近一年我没有再见过他，但可以想象，这一年期间他备受煎熬。

　　燕郊房价不仅不涨，还在持续微跌，每个月两万多的还款额却是雷打不动的。

　　就算他认定燕郊房价迟早还能涨回来，可是，长夜太过漫长，以他的资金情况，很难坚持到黎明了，目前燕郊低价抛售的房源中，我想大概率会有他的一套。

　　除了投资客众多和预期改变，燕郊急跌，还有重要的一点。

　　北京眼皮子底下的燕郊，调控十分严格，三年的本地社保雷打不动，没有半点空子可以钻。即使去年六月新政加强版出台后，有人开始交燕郊社保，也要等到2020年的6月才能获得购房资格。时间太久，投资客已经等不了了。

　　和燕郊不同，大厂香河有大量新盘，开发商尚且有灵活的操作模式，而燕郊已经是一个存量市场，新盘稀缺。

　　二手房交易缺乏灵活变通手段，只有有资质者才敢接盘。卖家与买家数量严重不成比例。

　　燕郊房价在高压调控后一直就是靠预期在支撑，散户定价本来靠的就是预期，预期一旦被打破，支撑也随之打破，两万元大关分分钟溃败，燕郊二手房价急速下跌。

　　另一则催化剂则是近期盛传的，从明年1月1日起，全国社保将联网，这对于很多在环京缴纳社保和纳税，以期三年后获得购房资格的人来说，也是一记重锤。很多人认为，社保一旦联网，将无法同时缴纳两份社保和个税。

　　实际上，社保是否明年联网尚未落地，即使联网，最终导致的结果，究竟是不能同时交两份社保还是纳税额度会提高，都存在不确定性，但这一传闻无疑加大了对楼市的利空。

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　　当然，更多人关注的是：燕郊房价还会跌吗?北三房子还能买吗?

　　在我看来，燕郊本轮下跌和去年调控后的下跌完全不同。

　　去年下跌是被严厉调控后的无奈下跌，燕郊只代表自己，燕郊在跌的同时，很多城市还在上涨。

　　而本轮下跌，燕郊做为总是先行一步的楼市代表，更像是全国楼市的风向标。楼市全盘预期一旦改变，投资客放弃的决不仅仅是燕郊。

　　请大家留意近期的楼市新闻，厦门降价，杭州降价，西安降价，成都降价，合肥维权，北京维权，南京维权，长沙维权。

　　降价和维权如同一对双生子，已经开始在神州大地蔓延。

　　就我个人，已经接到北京、天津等地多个粉丝的维权申请，希望米宅北京帮他们一起做楼盘维权，恕我直言，大部分维权理由并没有打动我。这些理由在房价上涨期都可以忽略，在楼市遇冷期却显得那么扎眼。

　　购房者并没有那么弱势，开发商也没有那么无耻。

　　至于燕郊未来还会不会持续下跌，我不想去盲目预测。预期扭转之后，楼市已不会再出现像上半年那样的分化，有的城市上涨，有的城市下跌；而是全国一盘棋，一荣俱荣，一损俱损。燕郊的下跌，将不再只代表它自己。