这其中升龙商业广场就是城改大商业，达到了夸张的40万方，这其中80%基本全卖，这就是30万方。新悦城的4.6万方基本全卖，算4万方。万达广场包含了6万方室外商业金街，全卖。
    
    于是以大学路航海路为中心，方圆500米内，在2012年的一年时间内，超过40万方的商铺进入市场。
    
    这里面既有购物中心内的分割商铺，也有社区底商，也有商业街的外铺。
    
    而最后的结果是什么呢？除了万达广场13万方的购物中心，因为是万达商管自营，活的很好之外，其他所有业态基本全部成为炮灰。
    
    升龙的商业中心内铺长达数年租不出去，数百万的投资打了水漂；新悦城的内铺死了一波又一波，最终连苦苦支撑的沃尔玛超市都关门了。万达金街租客换了一波又一波，最后成为兰州拉面沙县小吃的集中营，投资巨亏。
    
    这是典型的本来只需要一个社区商业，却非要建一个商圈硬撑的案例。
    
    在城市升级和扩张过程中，越来越多的城市得了一种病，这种病叫“综合体成瘾综合症”，或者叫“商业成瘾综合症”。
    
    因为城市功能需要升级，城市形象需要升级，城市定位需要升级，而这些升级的支撑是什么？
    
    是商业，是大体量商业，是定位高端，光怪陆离的各种商业。
    
    无一例外，最终，这些商业都成为了吸血魔窟，投资巨坑。
    
    3
    
    在商业投资中，一直有个悖论。
    
    很多人都想靠着商铺投资来发财，但是矛盾就在于，那些真正做的很棒的商业，租金收益很高的商业，却无一不是自持的。
    
    因为这和商业地产的性质有关。商业地产最重要的是什么？是后期强大的商业运营。只有极致的运营，才能针对市场的细节及时作出调整。
    
    而想到做到这些商业极致运营的最基础条件之一，就是一定要自持。
    
    那么，矛盾就来了，真正赚钱的商业都是不销售的商业，那你去哪买商业当暴发户！
    
    就以中国最大商业开发商万达为例。每个城市的万达广场基本都有两个部分构成，一部分是自持的购物中心，这万达的核心资产，攻城略地，成首富、买全球，基本都靠它了。
    
    而另一部分就是在购物中心外的万达金街，无一例外这些金街全部是用来销售回款的，所以，你现在就可以在百度搜一下万达金街，基本上都是下面这样的。
    
    

    这就是矛盾所在，买来真正能赚钱的一平都不卖，能买的却又都是大坑。
    
    而在这个矛盾之外，一个更大的问题是，这个市场上90%的商铺在规划之初就是用来销售回款的，用来让开发商赚钱的，也就是用来让你买了填坑的。
    
    3
    
    眼下中国的投资性商业地产已是重灾区。
    
    未来5年内，全国投资型商铺将死去1/2，一铺养三代是20