95%的人都是炮灰 这就是中国商铺的现实

    
    来源：21财闻汇
    
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    最近，一个郑州的开发商坑自己员工的事火了。
    
    这家开发商以员工福利的名目，要求自己的员工进行内部认购：物业范围包含了这家公司旗下的所有写字楼、商铺、车位、别墅。
    
    上述所有要求员工购买的产品，基本上集合了房地产投资中的所有负面清单。
    
    而这家公司的背后动机是什么呢？
    
    原因就是在2016年10月郑州住宅限购之后，商住跟着涨了一波行情，所以这家公司就激进地拿了许多地，结果等入市的时候，市场忽然冷了，手里握了大量的库存，瞬间都变成了沉重的资金成本，只能千方百计的只能想办法出货。
    
    但是这里，我们要提出的问题是，难道只有郑州是这样吗？
    
    答案是否定的，绝对不止是郑州。从北上广深、到所有二线城市，再到三四线地级市，商业地产体量过剩，已经成为了一个共性问题。
    
    这也注定成为了投资重灾区。这尤其需要注意的是商铺投资，这是投资重灾区中的核弹灾区。
    
    今天，我们就专门来说一说商铺投资这个话题。
    
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    在国际标准中，商业人均面积有个基本的参照值，一般在0.8-1.2之间。
    
    这表明的是一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。而1.2就是那个最高的峰值，是商业超级繁荣城市的顶峰数值。
    
    由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。所以这个合理的区间值应该在0.8-1平方米之间。
    
    在中国的城市中，商业最繁荣的城市应该是香港(专题)。那么，香港的人均值是多少呢？2017年，香港的人均商业面积约为1.2平方米。这被视为饱和的水平。
    
    但是，我们再看内陆城市的平均水平。
    
    截至2017年底，武汉市的人均商业面积超了2.2平，是香港的2倍，商业供给阶段性过剩问题严重。
    
    截止到2017年7月，上海人均商业面积1.4平方米。上海因为是一线城市，所以应该分开来看。市区人口密度高，基本处于供求平衡状态；但是较远的区域如嘉定、奉贤因人口导入尚且不足，商业供应出现局部结构性过剩现象，区域人均商业面积高达2.8-3平方米。
    
    我们再看郑州，预计到2018年底，郑州的人均商业面积将达到1.2平，而按照正常饱和情况看，郑州合理的饱和值应该是1。也就是说，郑州市商业目前也基本处在过剩阶段。
    
    从商业地产的角度来说，因为对郑州比较熟悉，我们就多说一些。
    
    我们知道中国的旧城改造曾经有三大模式，其中之一便是郑州模式。安置房+商品房+大体量商业，这是郑州城中村改造的标准模式。
    
    就是这一模式，让郑州的数百个城中村全部消失，带来的是众多的现代化住宅小区和大体量商业综合体。
    
    在2016年底我曾经粗略的算过一个数据，郑州尚未入市或者即将入市的城改商业达到了将近1000万方的体量。
    
    
    
    当然这里也包含了写字楼和公寓等业态，但就算如此，体量也不可谓不大。
    
    而最核心的问题是，这些遍布全城的大体量商业，几乎全部都将会拿到市场上销售。不管是购物中心，还是街铺，无不如此，因为不买，开发商只能赔死，政府也认可了这一操作。
    
    而当这些商业中心集中入市时，市场则毫无疑问会产生井喷。
    
    但市场该如何消化这么多的商业？这些以销售为主的商业，又该采取什么样的方式生存？结局只有一个，炮灰。
    
    为了更形象的说明，我们来举个例子。
    
    在郑州二七区的大学路航海路周边，聚集了三个综合性购物中心，升龙商业广场 、新悦城、二七万达，三者综合面积相加达到了夸张的65万平方米。但是作为一个区域性存在，这完全从不考虑市场是否有能力消化如此庞大的存在？

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