房屋改革的困扰 少 君 如今在大陆老百姓心目中,最关心的问题不是对“六四”民运人士的非法审判, 也不是中东战争结局如何,而是关系到他们切身利益的住房改革问题。驻北京的西 方外交家评论说,自从北京“六四”大屠杀后,北京人一反对政治,国际局势的关 心,开始将目光移到眼皮底下的自身利益上,并感叹道:北京人太容易忘记过去了 。这种抱有偏见的评论,未免失之人心,因为他们并不真正了解几十年来,北京人 乃至国人是在一个什么样的生活空间“熬”过来的。西方人永远无法体会到三代同 居一间屋的困苦和难堪。所以,当中共当局拟出一个个住房改革方案时,自然而然 地吸引大多数老百姓的关注,这一点,相信从大陆出来的海外学人应该是理解的。 大陆的住房改革,从卖商品房开始起步,经过长达八年的理论探讨,调查计算和 方案设计工作,直到一九八七年才开始试点。一九八八年二月,中共国务院发布<关 于在全国城镇分期推行住房制度改革的实施案>,但反响极小,官方和民间的动作都 不大,人们对中共最高层的决策普遍抱有不信任的态度。到一九九零年初,只有十 九个市三十个县的房改方案,出台并实施。一九九零年底,北京,上海一大批大城 市似乎突然加快了房改步伐。北京市表示,亚运会后要以主要精力抓房改。年底前 ,北京的十个远郊县房改方案全部出台,形成强有力的农村超越城市格局。上海市 长朱容基把解决住宅问题当做市政府当前三大实事之一。还专程去新加坡、香港等 地考察,溶入上海房改方案中。并将房改方案公之于众,广泛征求意见。 目前被免职的建设部长兼任国务院房改领导小组组长的林汉雄在人民日报上刊登 文章,认为现在应是房改的好时机。林透露,一个因地制宜地推进房改的方案,正 由有关决策部门紧锣密鼓地制定。为何房改经历了“打打停停”的十年后,才开始 有较大动作?为什么搞多年房改的人认为大陆的房改是“欲罢不能,欲进则难”? 中共掌权以后,城镇居民住宅全部由政府包下来,实行无偿分配和低租金制。正 如中共某高官所说:“住房福利制使得国家支付的高补贴,间接转化为个人的实际 收入,刺激了人们多占房,占好房的欲望,助长了以权谋房的不正之风,人为加剧 了住房供求矛盾。住房分配不公,苦乐不均已成为群众最反感的问题,成为社会不 安定的因素。”事实证明,许多单位无偿分房已进行不下去了。 辽宁的国营熊岳印染厂因分房不公,赴异地秘密交易分房的小组还未返回,整座 楼房被数十名职工撬门砸锁抢占一空。 武汉机床厂一九八八年新建住房一点二万平方米,分房时停产二个月,有人还抱 着煤气罐到厂长室声言要搞爆炸。 西安市有的省级机关、事业单位,乘房改未在全国普遍推进之机,突击建高标准 住房,抢在房改前无偿分配。 以权谋房已成为廉政建设中十分棘手的问题,非住宅商品化已无力解决。分配不 公还体现在苦乐不均上。职工之间享受住房暗补相差悬殊,据北京的调查,一对夫 妇一个孩子,有的住一间十二平方米的平房,有的住两居室一套的单元房,其造价 平房为五千元,楼房为五至十万元。单位每月补贴管理费,平房五元,楼房十八元 ,若以商品租金的八项因素计租,平房每月补五十元,楼房三百三十元。 以北京市六建公司为例,该公司有职工一万人,只解决了五千户住房,公司每年 维修管理费需九十万元,房租使收十四万元,要补贴七十六万元。 成都发动机公司每月住房维修保养费一百万元,收回房租不足二十万元。 以上的事实能否说,没住上公房或单元房的职工把创造的利润暗中“奉献”给另 一些人?而另一些人在暗中吃房租呢?单位和单位之间的苦乐不均,又造成过度消费 和严重短缺并存。在大陆,一个居民能否分到住房,以及分到多少,取决于其单位 的投资能力。一个投资能力强的单位住房标准提高很快,三居室的住宅达到六十五 平方米,而国家标准是五十平方米,超过标准百分之三十,这成了城镇建房短缺不 得缓解的原因之一,如在全国范围内使超标准的住宅节约百分之十面积,每年可多 提供二十万套住房,相当于六十至九十亿人民币。 再拿上海某家中央驻沪单位为例,该单位只有二十多名职工,一次建房十几套, 且面积大标准高;而上海某家手套厂二百多职工,积累三十三年的钱买了两套房子, 只解决八户住房,还做为经验宣传。 十年来,大陆的房改做了那些改革探索?老百姓能否承受?得到了什么实惠?我们不 妨简单回顾一下房改所走过的路: 从事房改工作的人士,不约而同地把前一段房改的探索称为“五花八门”。因为 各地情况不同,采取了不同的房改方式。早在一九八零年,中共就搞出房改模式: 第一,城市居民可以买房,也可以建房;第二,新房可以出售,老房子也可以出售; 第三,联系到房价要调整房租,使人们感到买房比租房合算;第四,房租提高了,一 些收入低的人租不起,就要给予补贴。各地在执行这个模式时,有的提租起步,有 的售房起步,有的一步到位,有的分步到位。 先说个人投资建房。一九七九年,居民个人建房投资占总投资的百分之十二,一 九八八年增加到百分之十八。个人投资建房主要指城镇居民,辽宁省辽中县群众集 资建房,仅两年时间就使县城面貌大变,由过去只有一座小楼变成百栋楼房林立, 道路上下水等基础设施齐全的现代化城市。集资合作建房,是学习外国的住宅合作 社方式。上海、北京、沈阳等三十五个市创建七十多个住宅合作社。沈阳的十五家 合作社,有社员一点八五万人,集资一千四百万元,已迁入新房的社员三百四十户 。 再说出售公房,仅一九八八年各地出售新建住宅七百多万平方米,广东最多,为 九十八万平方米,出售旧住宅六百三十万平方米,辽宁最多,为二百多万平方米。 天津市提供五十万平方米廉价房,单方价格为三百元,一购而空。武汉市对待特困 户的单方售价为二百三十八元,两年解决了四千四百特困户。北京百货大楼向职工 售房价为三百五十元一平方米,职工也承受了。 早在一九八四年二月,汕头市决定按“三三四”办法实行房改。即国家、企业各 补三成,个人支付四成。第一批住宅还未竣工就全部售出。三年中投资六千七百万 元,其中百分之九由购房者支付,解决了三万多人住房。 提高租金有几种方式。一是一步将租金提到以五项因素计租的成本租金。同时按 月发补贴。唐山将月租提到一点零八元一平方米,按职工工资百分之二十五发补贴 ;沈阳提到了一点二四元一平方米,按职工工资百分之二十四发补贴。二是小提租, 不发补贴,一些市还采取了多提少补方式。另外,收取住房保证金也是一种变相租 ,这主要用于新房子分配,比如北京有的单位分新房时,二室户要交二百元租贷保 证金,实质上等于用这个部分钱的利息提高了租金。提高租金后,所谓补贴是将原 来的暗补改为明补。而那些超标准住大房的居民则要自己掏腰包了。以烟台为例, 提租前,该市二居室一套的住房一般建筑面积是五十五至六十平方米,个别企业达 六十七平方米。提租后(一元一平方米)因超标准住房要多拿钱,自然要降至五十平 方米,这样每年可多建出六百套住房,还出现许多大房换小房现象。 可见,住房改革直接限制了过度消费,同时增加了有效供给。 自一九八八年的房改高潮后,房改“势在必行,非搞不可”已成共识。纠正不正 之风,已成为居民议论的热点,深受群众的拥护。此后,因出现大抢购潮,物价上 涨引起全国通货膨胀,房改也陷入等待观望阶段。 已经改革的城市和单位陷入孤立,骑虎难下,进退两难。如成都是全面改革的特 大城市,在售房中由于价格问题没解决好,有四十多个改革单位,要求退回购房款 。先牺牲个人利益的那部份群众看着一左一右都原封不动,觉得自己吃亏。有不平 心理。 想搞房改的单位上下去,群众对房改迟迟不出台意见纷纷。如成都市一九八九年 尚有二百多单位进行房改,报告压在市里不敢批。 大陆城镇居民的住宅国家包了四十年,由于原来欠款帐多,城市化速度加快,双 紧方针等,以后无论如何包不了了。在大陆每年投在建产上三百亿元,维修现有公 房还要补贴六十亿元,这些钱犹如投入黑洞,光投入不产出,效益几乎等于零。住 宅建设金无法良性循环。到一九八九年底,大陆仍有城市住房困难户五千多万户, 其中人居住二平方米以下的五百五十万户,这五千三百万户涉及二亿居民,相当于 一个中等国家的人口。再加上每年二百万对新婚青年需要住房,住房短缺已为最尖 锐的问题,仅北京市测算,资金缺口就在十五亿元。 政府如牛负重,气喘吁吁。居民个人住房消费又少得出奇。 住宅本是一件最大的消费品,有关部门调查了世界一些国家居民住房支出占收入 的比例;与大陆发展水平相近的发展中国家为百分之八点六;人均国民收入达到一千 元的小康国家为百分之十一;发达国家则在百分之十五左右。大陆城镇居民住房指出 占个人平均收入的百分之一点二,不到烟酒糖茶消费的一半。 据北京市提供的情况,一九五三年市房管局对一七八三户居民房租调查表明,租 支出约占家庭收入的百分之九点二;一九五四年为百分之八点七;一九八九年为百分 之零点九。以后工资收入不断增加,房租却不断下调,于是消费的投向集中于几大 件上,形成要买就一哄而上,不买就市场疲软的局面,使消费品市场呈脆弱状态。 步入九十年代,大陆进入还债高峰,中共以往用于住宅建设的几百亿元投入不可 能再继续下去了,而市场疲软导致企业普遍经济效益下降,有些企业开支困难,解 决职工住房的投资能力大为减弱。出路只有一条,居民个人要承担买房、维修的大 部分费用,加速向商品化过度。 长期从事房改的人有句话:没房的盼房改,有房的怕房改,领导干部不敢改。房 改首先触到是各阶层人们的切身利益。 一九九零年底,上海市的房改方案见诸报端后,最高兴的是棚户区的特围户们。 江口区新港街道是上海有名的棚户区,居民们看到将要实行的推行公积金配房债券 大为兴奋,认为结束“蜗居”搬进新楼有望了。天宝路三零二弄一位七十多岁老汉 一家五口,上有九旬老岳母,下有八岁孙女,四世同堂挤在十二平方米中。老的儿 子说:“照这样看,我们十年内有可能搬入新居了。” 至于相当一部分已大大改善居住条件的居民,暗中“吃”房租,充分享受分房制 度的优越性,有谁愿意主动多掏腰包呢? 要解决低房租,有个工资补偿问题;鼓励职工买房,要看企业能否补得起,它涉及 价、税、财联动这样大口径的分配结构调整。而结构调整的结果使得住房商品化的 速度延缓。大多数地区和单位的领导望而却步,采取观望态度,等红头文件下来, 不搞不行时再硬着头皮推进。 中共国务院房改办主任张元瑞说,在治理整顿的形势下面,经济形势发生比较大 的变化。搞提租补贴,一些城市觉得财力上有困难。这只是一方面因素。房改能不 能搞下去,主要还是思想认识问题,其次才是经济问题。调查表明,大多数老百姓 拥护房改,支持房改。 中共国务院发展研究中心的杨鲁设计的房改思路是:实现住房社会化经营和企业 化经营,把住房投资从企业占用资金中分离出来,组成一定形式的住房公司,逐步 按等价交换的原则,统一对居民进行住房的出租和抵押出售。住房公司可采用股份 制形式,由政府股、企业股和个人股组成。 建设部住宅研究所所长严正认为:住房改革的关键是把价格改革和权力改革结合 起来,最终要把基点转移到个人投资为主,即由现在的政府包居民住房变成将来政 府帮助居民建房,以实现机制的转变。他说:四十年的实践证明国家包不了,也无 法全包。世界上只有很少的几个小国能包下来。许多国家以个人投资建房买房为主 。国家扶持中低收入者成立住宅合作社,在政策上给予优惠。象新加坡等国家是实 行住宅基金制度,我看北京、上海的房改方案都把建立个人住房储蓄,实行公积金 制做为“主菜”端了出来,也就保证了个人建房投资的资金渠道,否则,建立住房 合作社和股份公司都难以实现。 北京方案提出实行法定住房储蓄,成立个人住房基金制度,即每个职工依工资总 额百分之十五的比例按月储蓄,期限为二十五年。同时于所在单位按百分之十比例 给予买房者资助。 上海方案是公积金制,这是义务性长期储蓄。每月储蓄月工资的百分之五,所在 单位也按月提供百分之五,归个人所有,可用于买房,建房,翻建,大修等。 其实从八一年至今,各种房租改革的方案,已出笼了成千上万,各地方试点的经 验也不乏姣姣者,但至今为什么大陆住房政策一直没有改变呢?这使人们再一次追究 到社会主义大锅饭与社会主义特权的两大实质问题上来。在大陆,要割舍几十年形 成的旧观念很难,有三种观念是大陆房改的障碍,即:低房租、分配制是社会主义 优越性的福利观念;住房是政治待遇的等级观念,把住房排除在个人消费支出之外的 供给观念。 众所周知,再好的改革方案,没有公正、权威、代表民意的机构去监督,一定会 在实施过程中走样,变形,甚至产生新的不公平和以权谋私。在中国大陆这样的教 训太多了。 四十年来,中共从最高层到下层,产生了成千上万的社会主义“贵族”阶层,这 些即得利益者,愈不可能将得手的一切拱手奉出呢?在众多老百姓三代甚至四代同卧 一室的同时,中共的官僚阶级早已为自己的儿子、孙子、曾孙子准备好子宽敞的住 房。这就是今日大陆房改的基础和现实。大陆的房改何去何从,几亿人将拭目以待 。□