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丁林
自从网友提出要谈谈拆迁，我没空但是却记住了。我知道最近几年国内拆迁造成的风波和冤屈很多，但是我对国内情况了解不透，不好贸然评论的。而美国的情况，实在是相差很大。有人为我担心，怕我掉到什么政治圈套里面去，实在是没必要。政治这个词，美国人和我们中国人用法相差很大。美国人只有在党派活动，竞选，立法议会辩论这一类的场合，称之为政治。政府的运作，行政归行政，司法归司法，都不叫政治。至于老百姓的看法，和党派观点无关就不叫政治。所以，“发动一场政治运动”，在美国根本就是一种负面的话语。那位为我担心的朋友，实在是对美国的个人自由太没有概念了。
再说，我记住了普林西普的要求，却不知从何说起，怎么办？前几天在小镇上买吃的，出门的时候花两毛五分钱买了一份我们这个县的报纸。我们这个县，这个小镇，人口到不了我们国内的一个乡，却也有两份独立的报纸，周刊。买报纸的原因是，头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的小区计划。
咱们就从这区划委员会ZONING BOARD说起好了。
我们这个县，大概和美国所有的县一样，有一个区划委员会。说“大概”，是因为美国的联邦制和地方自治原则，理论上说，各个县可以自行其事，不是上面统一规定，我没有经过研究核实，永远不敢丢开这个“大概”。区划委员会负责对本县实行区域规划的立法，这样的地方法规叫ordinance，它和国会或州议会通过的成文法案（叫bill 或act ，或者统称为成文法statute）不同，是很具体的本地的规定，具体到每一块地的用法。
区划委员会的成员是六人，全部普选产生，定期改选。这六人在我们这个县，全部是兼职的，都有自己赖以谋生的职业。当区划委员，对他们来说，是为公众服务。不过，他们有时候其实也很忙。为什么呢？
有关土地用法的ordinance，规定得非常详细。美国人喜欢规范化，土地的用法都编成代码，分门别类。比如我们这个穷乡僻壤，土地分成农业区，居住区，商业区，工业区，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各类土地的建筑，用途，包括建筑面积，最高高度等等，都预先分类编码。然后，全县每一寸土地，不管所有权是谁的，都有一个区域规划的代码。法律要求你，服从这一代码的规定。
那么，为什么区划委员会有时候还是很忙呢？不是有ordinance规定好了吗？
因为他们也在不断建设，情况在不断变化。
要讲清这个过程，没有比我们自己的亲身经历更简单的了。可能有些朋友已经知道，我们两人曾经穷人的事情穷办法，自己动手给自己盖了一栋房子，这就有了一点故事。
我们到美国一年后，买了一块地，地上有一栋已经一百多年的农舍，还有歪斜的谷仓。一百多年前，门口大概是偶然有马车经过的农家小道，现在却是98号州级公路，日夜有呼啸的大卡车飞驶而过，排山倒海。冬天，寒风透屋，可以看到自己的裤腿随风摆动，很冷。我们在这农舍里一住十年。偶然有几次客人来的时候，我们非常抱歉，因为居住生活的条件实在是不怎么样。
妻子是学建筑的。我们两都在建筑工地上工作过。到美国以后，也涉及过建筑相关行当，经常跑建筑材料商店。美国的建筑工具，材料配件，多，好，价格也合理，叫人爱不释手。我们给别人盖过那么多房子，现在，自然想，为什么不给自己盖一栋？自己动手，丰衣足食嘛！
当我们一分一分地攒钱，差不多的时候，就打算在远离公路的树林深处，盖一栋房子。自己动手。
盖房子的第一件事，到附近小镇上，县的建筑管理部门，申请许可证。这个部门的女士，第一件事，查一下我们这块地的区划代码，是不是符合县里 ordinance的要求。这一查，问题来了。根据已有地规划，不可以。
我妻子到小镇去申请许可。
县上办事的女士一查ordinance，说我们的这块地，属于低密度农业性质。这么大面积的地上，只能有一栋居住建筑。有了百年老屋，就不能盖新房子了。
那怎么办？
办公女士态度非常和蔼，说你们有几个choices：
一是把百年老屋拆了。那我们住哪儿去？两个人动手盖房子，可不是一天两天能盖得起来的。后来事实是，我们用了整整一年才完成。这女士倒很理解，她说有很多人自己盖房子。你可以继续住老房子，但是必须保证，在搬进新房子以前，把老屋拆除。
拆老屋谈何容易，再说，好好的百年老屋，为什么要拆掉。我们有很多零杂东西，书籍图画，是打算以后放在老屋里的。我们不愿拆。
那么，女士说，第二个选择是，向县区划委员会提出申请，改变我们这块地的代码。这叫rezoning，重新规划。
这就要兜回来说到，为什么区划委员会有时候很忙，为什么我要买当地报纸做个实例了。
如果诸位有耐心读我上面给出的联邦最高法院的判例，就会读到，联邦最高法院很久以前就指出，各地区域规划的ordinance，涉及土地的价值，一个ordinance下来，就可能让某人的土地大大增值，也可能让某人的土地大大贬值，所以，所有这些ordinance，都必须是debatable，“可以争论的”。所以，能够有法律效果的区划ordinance，都必须举行公开的听证会，听取公众的意见，并且由区划委员会公开表决。
这就是我买的当地报纸上的头条新闻之背景。同一期报纸上，还有一系列十几个公开听证会的通知。比如，有一个老人，申请将自己的土地分成两块，以便送一块给自己的女儿，让女儿女婿盖一栋房子。
办公女士给我妻子的第二个主意就是，申请rezoning，这必须启动申请/听证/表决的程序。这个申请倒花不了多少钱，但是要等听证会安排，要出席听证会，向与会的区划委员和愿意来开会的邻居们阐述我们的理由，然后等待委员会表决。这里面内在的道理是：你的土地上增加了建筑物，会影响相邻土地的景观和价值。所以，这样的改变必须是debatable的。
这个方案的最大问题是，听证会以后，区划委员会的表决仍然可能否决我们的申请。
妻子没办法了，只好继续向办公女士讨教，这原有的ordinance到底是怎么回事，其中的合理逻辑是什么？办公女士很有耐心，解释说，因为这是低密度农业区，这是为了保障农业区里的合理居住密度。妻子连忙说，我们没有改变居住密度，我们还是住两个人，原来的百年老屋用来做储藏了。办公女士说，根据ordinance，农业区的生产性质的储藏建筑，只能是谷仓，或者是活动房屋trailer，不能是真正的房子。这一点马上让我妻子抓住，问为什么？真正的房子，尽管是百年老屋，看起来也比谷仓或者trailer 象模像样，为什么谷仓可以，百年老屋就不可以？
办公女士承认，这ordinance听起来确实没有道理，可是她皱眉头说，ordinance是这样说的，她也没有办法。她不能给我们许可证。
这时候，我妻子说了一句很美国化的话：
I will see you in the court.“我将在法庭上见你”。
我们一向听说，美国人喜欢打官司。其实，打官司花钱费力还可能打输，谁也不愿意没事打官司的。从某种意义上来说，可以说美国人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平气和地向办公女士说出那句话，却很典型地表现出了美国人在同样走投无路的情况下，比别人多一条路，那就是，法庭的门是开着的，你觉得你有理，你觉得你受了伤害，你就上法庭去，走司法程序。你永远知道，法庭是中立的，是独立的，是和你现在陷在其中走投无路的陷阱没有利害纠葛的。你最后还有一个讲理的地方，你可以把官司打到最高法院，穷尽司法程序。
可是，很多时候，如果你确实有理的话，别人也看得出来，“法庭上见”就成了一种表态。
办公女士听了以后，回答很有意思。她说，我们最好不要法庭上见。她说，我会向区划委员会汇报，会向县政府的法律顾问汇报，先自我检讨ordinance，评估县政府在法庭上的形势，争取县政府先找出解决办法。请过几天再来。
几天以后，妻子再去找办公女士。办公女士笑嘻嘻的，满怀喜悦地告诉妻子，县政府的法律顾问研读了以前的相关ordinance以后，对区划委员会说，根据州法庭这几年的类似案件的判决结果，如果此案上法庭的话， 县政府几乎没有胜诉的机会。区划委员会决定，废除这一条只有谷仓和trailer才可以做储藏建筑的ordinance。妻子顺利地拿到了盖房子的许可。
我想简单阐述我自己得出的我们可以从美国制度中借鉴的三条原则：
第一，房地产开发的有关法律和方案，要成为多数人都心悦诚服的共同游戏规则，则必须在一定程度上是公开的，开放的，debatable的。
房地产的方案，比如旧城改造，在我国这样人口密集的地方，常常涉及千家万户子子孙孙的利益，你要让大家服，就得让大家知，让大家从一开始就有表达的机会。你不能官商合作策划于密室，令建筑师画出蓝图，官商对蓝图和操作方案都满意了，然后对住在那里的民众说：上级有关部门决定，我们这块地方要改建了，诸位得搬家，原有的房子给您作价，新家已经给您在郊区盖好了，保证比您现在住的房子好。这听起来似乎不错啊，实际上是不公平的。
我上面说过，美国的房地产方案要经过区划委员会，区划委员会是民选的，它的决定都要走一定的程序，主要是向公众开放的公开听证会。如果我附近的小镇要改造旧镇区，那从一开始产生这个主意，就得开听证会，出主意的人得出来说说为什么，花好桃好都好在什么地方，老百姓也可以出来提提疑问。利益和观点冲突太大，还可以组织起来，表达自己，搞点示威，在门口插上“No Rezoning!"的标语牌。这就叫DEBATABLE。
这样让被涉及的民众有机会知道，有机会表达，有机会参与的制度，是不是会搞得事情做不成呢？是不是会乱？美国的经验告诉我们，不会的。因为人是一种理性的动物，人是知道好歹的。人都能理解，世界上的事情不可能照你一人的心思，少数服从多数是这个社会有秩序维持下去所必需的。经过 DEBATABLE的程序以后，区划委员会表决的结果，往往是能够得到尊重和实现的。区划委员利用权力腐败的话，民众也看在眼里，下次改选就会表现出来。
所以，我认为，要致力于建立官商和民众都能接受的共同游戏规则，那么，程序的开放， DEBATABLE，是我们可以从美国制度中借鉴的。
第二，民众面对的官商，开发方案，拆迁命令，地方上的ordinance，都必须是challengeble的，是可以在司法上挑战的。
房地产的变动，涉及各家各户子子孙孙的利益，你必须作出这样的假设：看起来很美好的方案，仍然可能不公平地伤害了无辜者的利益，受伤害的人，必须有一个地方去评理，这就是独立的法庭。
我很早以前在茶馆闲聊中说过，美国人的原则：有了冲突，要找中立的第三者来评判。有利益纠葛的双方自己争，是很难争出名堂来的。而在制度上，这样的第三者就是法庭。
我们国内报道的拆迁风波，说给美国人听他们是一点听不懂。他们会大惑不解：这些人干吗不上法庭？
有朋友会说了，要是法庭判下来说得拆，那还不是一样要拆。这言下之意司法挑战是多此一举。事实上，不是这样的。既然上法庭，就可能输也可能赢，不然就不叫法庭了。不管输还是赢，有没有法庭，有没有司法挑战的途径永远available，是完全不一样的。法庭，独立司法的存在，将本质上改变社会的权力平衡，改变民众的无助地位。从长远来说，没有一个独立公正的司法，社会就难有公平，就不会有稳定。
司法挑战，让我想起著名的纽约中央车站拆建风波。
说到中立的独立的司法，朋友们一定摇头，说我们中国不行，法官和当官的是一家，中立没门。我知道。但是，诸位，正因为如此，我们得不停地说。一直说到遥远的将来独立司法渐渐形成的一天。因为，除此之外，我们没有别的选择。
美国关于房地产司法挑战的案例，当然很多。这里面发生的情况，和我们中国缺乏可比性。有一个从世界日报上读来的故事很有名。
到过纽约的人，大多知道纽约有一个中央车站。那是一栋有点年头的相当壮观的房子，但是还不到文物保护禁止拆除的地步。可惜这房子所处的地方，太黄金地段了，留那么一个几层的车站建筑，简直是浪费黄金。车站建筑的所有者是一家公司，决定拆了原有的建筑，建高层。
纽约的很多市民觉得，这是一栋历史性的建筑，是纽约的文化遗产，文化价值是属于纽约全体市民的。可是，按照法律，业主可以拆。纽约的一些文化界人士联合起来，想要阻挡业主拆除这栋历史建筑。这些人中，包括已故肯尼迪总统的夫人，著名的杰姬肯尼迪。
已故总统夫人倒并没有出什么大力，她也出不了什么力。她去走走上层，从上面施加压力，这样的做法，即使奏效，美国人看来也很丢人。那么，这些人怎么办呢？房子又不是你们的，人家按照法律有权拆，你怎么办？
这些人研究司法挑战的途径，发现了一条小路：按照纽约的法律，如果对房产有争议，法庭就要按照一定程序厘清争议，在此期间，法庭发出禁制令，不得对有争议的房产作出任何变动。
这些人中的一个，就向法庭提出诉讼，说这中央车站的所有权里有他一份。法庭发出禁拆的禁制令，然后开庭厘清，结果自然判定说没你的份。问题是，这个程序，有一定的paperworks要做，有一定的步骤，快是快不起来的。就在法庭判定以前，这些人中第二个，早已准备好，也向法庭提出诉讼，说这中央车站建筑有他一份。同样的过程又开始了。
法庭的法官，大概明知这是搅局来的，可是按照纽约的法律，原告这样做是合法的，法庭必须用一定的程序把它打回去。而这些人就打算轮流上阵，估计维持个一百年也不成问题。
最后，业主知道，这样下去他是劳民伤财，得罪众人，永远陪下去。他声明：被纽约市民保护历史遗产的诚心所感动，他决定不拆了，他要为纽约保护好这栋历史建筑。至于黄金地段损失的黄金，他没提。相信他也不会因此而贫穷潦倒的。
这就是法庭大门开着，司法挑战available的结果。
现在聊我体会的第三点：房地产开发需要拆迁的时候，公平的补偿是一条不可忽视的原则。
拆还是不拆，不应该是一边说了算。 拆还是不拆，应该有大家都能接受的法律来衡量。这方面，我一开始就说过，美国人比我们有利，他们的财产权制度，几百年来没有大的变动。 而我们在财产权问题上，只有废墟和残片。
财产权的概念，大家知道，美国政治制度至少把它上溯到大卫休谟。在休谟那里，生命权，自由权，财产权，是一个人最基本最重要的权利。
但是，托马斯杰弗逊在写下独立宣言开场白的时候，却写了人人都有生命，自由和追求幸福的权利。财产权在这儿变成了更广泛的追求幸福的权利。 杰弗逊显然认为，生命，自由和追求幸福的权利，是人人平等的。而财产权，平等的意义却大可商榷。这留下了一个思想遗产：美国人在讲平等的时候，通常避免讲贫富，讲财产的平等，但是都强调追求幸福的权利是平等的，而追求幸福的权利之平等，简单地说就是机会平等。
通常，人们认为，在休谟那里，财产权和生命及自由一样，是一种天生的自然权利，而到杰弗逊那里，财产权不再是自然权利，它是一种民事权利，是社会的一种契约性权利。当你生下来的时候就拥有一块土地，不是上帝赋予你的，而是你从家庭继承来的，是社会用法律承认，你有继承这块土地所有权的权利。
这样，用我们简单的话来说，就是，财产权不是绝对的。它的档次没有生命和自由那么高。
在费城那个小客栈里，两百多年前，杰弗逊写下独立宣言的时候，把休谟的三权里的财产权代换成追求幸福的权利，他是怎么想的，我们无从得知。但是，当他代表自由的北美出使巴黎的时候，已经明确了这个思想。
财产权不是绝对的。但是，财产权是非常重要的，美国社会的基本秩序，建立在财产权的基础上。拆还是不拆，不是一边说了算。
关于财产权，有宪法第五修正案规定了必须有合理的补偿，没有合理的补偿，政府就不能征用私产。请注意，宪法前十条修正案，被称为权利法案，是针对政府的限权令，是为了保障公民个人权利而在制宪会议以后的第一届联邦议会上通过的。第五修正案的要旨是保障公民，限制政府。所以，第五修正案让美国人来读的正确读法是：政府不作出合理补偿就征用私产的话，是非法的，是违宪的。
在美国联邦最高法院关于财产权的判词中经常提到的是，宪法第十四修正案，公民有受到法律”正当程序“Due Process和”平等保护“Equal Protection的权利。
当公众利益，比如州公路局规划一条公路，经过某私人土地，而私人土地所有者不愿拆迁，和私人财产权发生冲突的时候，拆还是不拆，不是一边说了算，而是要求按照宪法第五修正案，必须给出合理的补偿；另外，按照宪法第十四修正案的要求，公民可以寻求法律正当程序，他是有权和政府抗衡的。比如，他可以说，政府的补偿不合理，政府的程序不公正。
认为私人财产权在公众利益前面就一定要让步，这是对美国立国理念和制度无知而产生的误读，或者急于用美国的例子为中国的房地产商辩护而故意的误导。
我可以给你举一个例子。这个例子就在离我两分钟车程的地方。
我现在工作的城市，是我们州里轮到第三 的城市，有本州最老最大的大学。在市中心边缘，有一片老住宅区，刚好是一个小山包。街道还是石块铺的，环境极其幽静。其中一条街，叫Flynt Street。这条街来回双车道，在经过小山包顶，和另一条街相交的地方，有一棵参天大树，一棵老橡树，长在路边。围着树干有一圈栏杆，占掉了这条街的一个车道。来往车辆到此就得看对面是不是有车，停下等对面没车的时候才通过。
这是一种你在其他 地方看不到的突兀现象，一棵树占掉了一边的车道，迫使所有车辆让步。这也恐怕是世界上独一无二的树，因为它是本城著名的“拥有自己的树”（The tree that owns itself）。
这来自于近二百年前本城某居民的遗嘱。
近两百年前，本城一居民后院有一棵老橡树，这棵树给了他很大乐趣。他老的时候，想想死后不知道别人会怎么对待这棵树呢，就在遗嘱里把这棵树的所有权，连同树下八英尺半径的土地， 赠给了这棵树。此遗嘱在本城政府登记有效。这就是“拥有自己的树”。
后来，城区发展，这后院就变成了街道，树就挡在路当中了。当然，阻碍交通是无疑的，公众利益是受到了影响。但是，附近社区的历代居民认为，这条街的交通所受影响的公众利益，在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。公众停一下车，等一下再过，受点委屈，并不为过。
上世纪初，一场暴风 刮倒了老橡树。本城一个妇女园艺组织立即用老橡树的籽培育了一棵树苗，栽种在原来的地方。哈，老橡树的合法继承树竟然得到了承认。如今，那儿又是一棵参天老橡树了。
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