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楼市危情不断 浙江杭州第一豪宅每平米跌1.5万
日期:4/14/2014 来源:中国经济网 作者:中国经济网

  滨江集团危情:杭州第一豪宅均价下跌1.5万/平

  2014年以来,杭州楼市危情不断。

  作为杭州本土企业,杭州市场贡献了滨江集团(002244)八成以上的营收。2013年,在全国房企蜂拥入杭的大潮中,滨江集团也重金抢地,以67.64亿元拿地金额位列众房企之首。

  现今,大手笔拿地的风险已初现端倪。根据滨江集团2013年财报,其存货价值为301亿元,是其营收103亿元的近3倍,去库存压力巨大。与此同时,滨江集团杭州地区房地产业务毛利率下跌近两成至18.59%。

  而滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端,其中号称杭州第一豪宅的武林壹号2013年的销售均价更是一度超过7万元/平,在杭州楼市目前汹涌的降价潮中,这些项目也面临着压力。事实上,据21世纪网了解,今年一季度武林壹号的销售均价已不足6万元。

  





  图为号称杭州第一豪宅的武林壹号。(来源网络)

  大手笔拿地

  滨江集团成立于1996年,是杭州本土最大的房企之一,2013年营收为103亿元,同比增长61.9%,其中杭州地区营收81亿元,占比近80%。

  2013年的杭州楼市还是一片繁荣景象,万达、恒大等20多家房企首次进入杭城,直接推高了当地的地价。

  资料显示,2013年,杭州出让土地达225宗,折合面积12216.9亩,较2012年增长一倍多,创下杭州土地出让收入的新纪录。

  作为本土企业代表的滨江集团也加大了拿地力度,据21世纪网统计,2013年,滨江集团三次出手,耗资67.64亿元拿地,这一数字位列赴杭拿地众房企之首。

  2013 年6 月6 日,滨江集团以9.20亿元拍得萧山区钱江世纪城一面积为38744平方米地块。当月28日,滨江集团又以14.61亿元竞得萧山区闻堰镇一面积为87386平方米地块。

  2013年9月5日,在杭城史上总价最高地块—华家池地块拍卖现场,滨江集团经过15轮竞价,击败万科、绿城、中海等对手以43.83亿元代价拍下其中一副地块,折合楼面价23190元/平米。

  此外,去年6月14日,滨江集团还与浙江三花置业有限公司签订了股权收购协议书,以2.7亿元收购后者持有的杭州滨凯房地产开发有限公司30% 的股权,股权收购完成后,滨江将持有杭州滨凯房地产开发有限公司100%的股权。而杭州滨凯房地产开发有限公司旗下的滨江·凯旋门项目也在华家池地块附近,2010年成交楼面价为23902元/平方米。

  毛利率大跌

  虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%,但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元,同比微增11.39%,其房地产业务毛利率仅为30.02%,较2012年同期下降15.13%,而杭州地区毛利率较上年同期更是下跌18.59%。

  在财报中滨江集团对毛利率的下跌解释为,一方面是行业整体利润水平合理回归,另一方面是公司2012年年初,为应对楼市调控实施战略性销售的项目,在2013年度进入结算期。

  “杭州毛利率下滑的问题,公司公告已经有所解释。”滨江集团董秘办一位工作人员对21世纪网表示。

  当21世纪网问及这些“战略性销售的项目”具体为哪些项目时,上述工作人员表示,要提供采访提纲,以便领导回复,但直到发稿,滨江集团仍未有回复。

  据了解,2012年初,滨江的曙光之城和金色黎明等多个楼盘的低价销售曾引起市场关注。

  对此,当时滨江集团曾对外表示,曙光之城和金色黎明一期定价理性,其良好销售实现项目资金的快速回笼,充实了公司的现金流,同时公司相应归还银行贷款,有效降低银行贷款融资成本。

  据悉,2012全年,滨江集团仅在杭州拿下了一宗地块,直到2013年6月,滨江集团才又开始大手笔拿地。

  但仅仅几个月之后,杭州楼市再次急转直下,库存高企、房企降价、土地遇冷。

  根据杭州透明售房网数据,2014年3月,杭州市区共成交土地7宗,成交额37.6亿元,其中主城区为零出让。值得注意的是,这7宗地块均无现场竞价,直接成交。

  2014年3月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约量为3991套,签约均价为16720元/平方米;而去年同期这一数字分别为8473套和17104元/平方米。

  在库存方面,截止3月底市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源仍达115021套。

  在这一大波利空因素影响下,以杭州为主战场的滨江集团面临巨大的压力。

  据21世纪网统计,目前在杭州滨江集团有金色黎明、万家名城、万家星城、紫金府、西溪明珠、武林壹号、湘湖壹号七个在售项目,还有西溪之星即将入市,加上去年竞拍的三个项目,2014年滨江集团在杭州将会有11个项目,

  而根据其财报,滨江集团2013年末的存货价值已达301亿元,是其营收103亿元的近3倍,去库存的压力巨大。

  豪宅均价大跌1万5/平

  与此同时,滨江集团今年的毛利率也存在大跌的风险。

  以其2013年拿地的华家池项目为例,楼面价为2.3万元/平方米,溢价率49%,与周边项目的楼面价相比,这一价格排在第三位,排在第二位置的凯旋门项目也为滨江集团旗下,而排名第一的九龙仓君玺项目,在今年3月刚刚以降价5000/平方米的姿态入市。对比当日成交的华家池其他两幅地块,滨江集团的拿地成本也并无优势。

  对于滨江集团的这一项目,中航证券认为,华家池周边楼盘售价约3.1万元/平方米,按目前的售价计算,该项目毛利率接近零。

  除了大本营杭州,滨江集团这几年来仅在绍兴、上虞、衢州及平湖等城市有所布局,这些项目都位于浙江,且多为三四线城市,而三四线城市风险已为房地产业界广泛认同。

  在滨江集团的财报中,2013年销售项目所在的杭州、衢州、绍兴、上虞四地中,除衢州的项目毛利率较上年同期增长7.84%,其余三地毛利率都有所下跌。



  





  (上表为华家池周边项目)



  





  当日成交的华家池其他两幅地块

  与此同时,滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端,在滨江集团已售的7个项目中,只有2个项目均价在2万元/平方米以下,而在其今年新增的5个项目中,除金色江南为刚需项目外,其余均为大户型豪宅或高档精装公寓。

  其中,滨江集团与绿城集团合作开发的武林壹号,号称浙江第一豪宅,对外的宣传的均价为1万美金至1万欧元。

  不过,这一项目从2006年拍地至今时间已达8年,仍未开发完成。根据住在杭州网数据,在2013年武林壹号共售出68套,合同金额17.47 亿元,销售均价约为7.36万元/平方米,2014年第一季度,武林壹号共售出37套,合同金额6.99亿元,销售均价约为5.80万元/平方米,已经跌去1.5万元/平方米。

  “(武林壹号)目前的价格是4.8万起,销售均价跟之前比有所下滑是因为1号楼有30多层,最高的价格还是9万多,我们现在不讲均价。”武林壹号售楼处一位销售经理告诉21世纪网。

  对于武林壹号均价大幅下滑问题,21世纪网同样发去了采访提纲,但滨江集团亦未有回复。

  根据滨江集团财报,截止2013年底其两大豪宅项目武林壹号和湘湖壹号,存货价值分别为49.97亿元和30.14亿元。

  在当下的房地产市场政策下,滨江集团的这些中高端项目都将面临去化速度下降的风险。

  值得注意的是,相较滨江集团仍然以中高端产品为主,杭州另一以中高端产品为主的房企绿城集团在2013年度报告中就明确表示将调整产品结构,以小户型、刚需产品为主。




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