成也房地产业，败也房地产
子规
当年房地产行业热火朝天地发展，并带动了许多相关行业一起发展，社会经济呈现一派繁荣景象时，我心里总感到一种隐忧，认为这种过度依赖房地产，房地产迅猛发展的状况是不正常的，也是无法长久的。我不是经济学者，不懂多少经济理论，但根据一些经济常识乃至社会常识，也能做出一些判断。
房地产固然是一个重要行业，可以拉许多相关行业的发展，如建筑、装修、建材、机械、家具、电器以及物业管理等一系列行业，可以制造更多的GDP，可以增加更多的就业，但房子建成之后，除了写字楼还可以用于商业经营，可以投入经济的再循环，更多的住宅只能用于居住，无法投入经济的再循环，对经济的拉动效应就很小了。
我还凭直觉感到，虽然城市还有很多人需要改善住房，农村更是还有很多农民在等着进城，因而房子会供不应求，房价只涨不跌，但这种状况总不会一直持续下去。随着时间的推移，买过房的人越来越多，未买房的人越来越少，房子的供求关系就会改变，房子就会开始卖不出去，房价就会跌下来。
我再一个直觉是，房子一般只能建在平地，而我们很多地方的平地是有限的，随着房地产的不断开发，剩余的平地就会越来越少，这种大规模的房地产开发就会越来越难以为继。有人认为这好办，实在没地了，只要再把房子拆掉，重新建成高楼，岂不相当于又多出地来了？不得不说这也是一个办法，但即使这在经济上是可行的（即旧房的补偿没有问题，新房的销售也没有问题，可以收回项目的投资)，但也还是会有个尽头——都建成高楼后，地又没了怎出办？是否又要把这些高楼拆掉，再重新建成更高的楼？但即使这在经济上仍然是可行的，楼的高度也还是有限的，总不能建成珠峰一般高吧。
以上这些只是一种直觉，未必是靠谱的，接下来要谈谈这种房地产发展模式的弊端，则不是凭直觉的，而是基于对事实的观察。
首先，城市建设以及其他方面的支出过度依赖房地产，土地财政现象十分严重。由于财政主要依赖房地产，政府就变成了总开发商，垄断了土地的供给，同时又通过把旧房拆掉，把土地征走，人为地增加了许多购房需求，从而制造了供求关系的失衡，把房价不断地抬上去。通过房地产的拉动，上下游许多相关产业也快速地发展起来，经济呈现出一派繁荣的景象。每年的财政收入都以两位数增长着，各方面的建设都在大规模展开，城市的面貌日新月异。当年在造城运动进行得如火如荼，房地产行业风光无限的时候，我曾经听到一个经济学家说，政府要学会经营城市，要用城市化这一神奇的工具推动经济社会发展。这话也没什么毛病，走向城市化乃是大势所趋，城市是现代社会的重心所在，城市化必然会带来经济社会的快速发展。但城市化并不等于经济的房地产化，并不等于要实行土地财政。城市是一个巨大的综合体，由无数的产业构成，房地产固然是重要的，但并不是唯一的，甚至也不是最重要的。世界上无论哪个国家房地产都很重要，但像中国这样一味依赖房地产，实行土地财政的，却找不出第二个。
然而，过度地开发房地产，市场总有饱和的一天。畸高的房价，房价与收入的不成比例，总有一天会使人们买不起房，从而没有了需求。由于房地产市场的高杠杆，无论开发商还是购房者都背上了巨大的债务，总有一天资金链会断裂，导致房地产泡沫的破灭。一旦房地产泡沫开始破灭，形势就会发生逆转，市场就会出现越跌越没人进场，越没人进场越跌的恶性循环。这时土地财政没有了，要维持财政运转就只能多征税费，从而使市场主体不堪重负，失去发展的动力和活力。片面地依赖房地产，在房地产风光的时候，整体经济都被拉上去，人们也会跟着沾光，就业和收入都不成问题，而一旦房地产风光不再，整体经济都会被拖累，人们也会跟着倒霉，就业和收入都成了问题。有人会说这说明了房地产的重要性，要想办法让它企稳回升。不，这恰恰说明了房地产不该那么重要，我们不该把希望都寄托在房地产上。不然，我们还要再走一遍过去的老路，再折腾一番不成？
其次，导致大拆大建成风，资源过度消耗。土地财政使得政府只能在郊区不断地征收农民土地，然后再高价出让给开发商。同时，政府还要不断地进行旧城改造，拆掉旧房腾出地来用于开发。先是拆市区的城中村和棚户区，拆完市区又开始拆郊区，郊区也拆完后就连远郊的农村也开始拆了，即实行所谓的并村上楼。如此的大拆大建使得全国变成了一个大工地，消耗掉大量的资源。我国每年消耗全世界一半的水泥和钢材，这与我国经济占世界经济的份额是严重不成比例的。而这些水泥和钢材主要就是被房地产消耗掉的。正在房地产的畸形发展，使得我们经济发展中的高消耗高污染问题长期无法得到解决，对世界也是很不负责任的。环境是一个整体，碳排放过多，气候变暖加剧，受害的是地球上所有的人们。所有国家都要承受环境破坏的恶果，都要面对这一挑战，都有责任去解决这一问题。一味追究发达国家工业化时期造成的环境破坏是没有意义的，过去面临的挑战和问题跟现在不一样，人们的观念也跟现在不一样，不能拿现在的标准去衡量过去。我们过去对环境造成的破坏又何尝没有，这又该怎么追究呢？再说过去造成的环境破坏都已经发生了，追究起来又能起到什么作用？发达国家要帮助欠发达国家解决环境问题，尤其在技术设备上要予以更多的帮助，这当然是应该的，但这与追究它们过去的责任又是两码事。最重要的是每个国家都要切实行动起来，否则就是对世界的不负责任，危害世界，首先危害自己。我国的空气质量这么差，雾霾现象这么严重，在很大程度上就是建筑工地带来的。房地产固然重要，但总不能为此而不地拆，不停地建，然后再拆，再建吧。
在美国，房地产也是一个重要产业——人们总得满足居住的需求，进而满足改善居住的需求，甚至一部分人还有投资的需求，使房地产具有了金融的性质。但美国的房地产市场有90%都是二手房交易。我在纽约生活的时间不短了，除了在市中心能看到一些高楼正在建，几乎都看不到建筑工地，许多房子都可以说是老旧的，要是在中国早已被拆了几回了。但它们都没有被拆掉，经过不断的修缮一直都在使用。这当然与土地私有制度有很大的关系，不是政府想拆就能拆的，同时也与他们的发展模式有很大的关系——他们可不存在所谓的土地财政。他们的房子也许比我们的乡下都不如，但生活也过得挺安宁的，没有工地的噪音，没有粉尘的污染，没有雾霾的天气。我有过敏性结膜炎，一旦空气质量不好眼睛就会发痒，在国内即使福州这样空气质量相对高的城市，眼睛也长年都是痒的，而来到这里后就好多了，基本上都不会痒了。就凭这一点，我都愿意在这里生活下去。
再次，房地产的畸形发展导致经济的严重泡沫化。由于房价只涨不跌，任何时候买进都会赚，就使买房成为一个很好的投资渠道，房子被认为是最好的保值和增值手段，房地产市场上的投机之风盛行起来。最早是温州炒房团，他们凭借雄厚的经济实力四处炒房，来到哪里就把哪里的房价炒上去。后来不再听说温州炒房团了，并不是他们不炒房了，而是其他地方的人也都纷纷跟进，他们就变得不那么突出了。炒房这边把房价炒到天上去，开发商那边就大干快上。这就使社会上的资金都流向房地产，而其他实业领域却无人问津，经济变得脱实向虚起来。每年的财富排行榜，排在前列的大都来自房地产。这样的经济结构无疑是很不合理的，政府也想让投资回旧实业领域，无奈力不从心。无论炒房团还是开发商，他们能够这样玩下去，并不是因为他们的家底厚，而都是高杠杆投资的，这无疑也酝酿着巨大的金融风险。
房地产畸形发展还带来了对文化事业的巨大破坏。在房地产开发热潮中，城市许多很有文化价值的古街区和古建筑，都在推土机的轰隆声中倒下了。它们都是不可复制的珍贵遗产，但为了发展经济只能做出牺牲了。后来有关方面开始意识到这一问题，但为时已晚，许多古街区和古建筑都已经消失了。虽然后来也重建了一些，但只是徒有其表的膺品罢了。不仅城市遭殃，农村也躲不过去，许多很有文化价值的古村也被拆毁了。我们国家被称为“乡土中国”，我们都是从农村出来的，根儿都在农村，那里寄托着我们的乡愁，但现在这些村庄都消失了，我们的乡愁无处寄托了。老古董未必都值得保留下去，有的也是迟早都会消失的，但就是消失也应该以一种自然的方式，而不是这种不正常的方式，不该消失的也消失，该慢慢消失的却过早地消失。我们自诩为一个具有五千年悠久历史的文明古国，但这“古”又体观在哪里？能拆的都拆了，不能拆的也拆了，遍布各地的古街古建只是仿古街仿古建罢了。我们往往看不起美国只有几百年的历史，甚至嘲笑他们是一个没有历史的国家。可是，我在这里却处处都可以看到那些很有历史感的建筑，都是原来保留下来的。而我们呢？不要说几百上千年的建筑，就是一百年几十年的都难得一见，都在房地产开发的热潮中消失了。从这个意义上说，恰恰我们是一个没有历史的国家。
房地产的畸形发展还导致其他许多社会问题。当房地产变成一块大肥肉之后，就有很多人盯上了，官商勾结的现象十分严重，许多贪腐案件就与房地产有关。当年北京房价被炒得十分离谱，那个分管房地产的副市长出来说政府不追求高房价，房地产的泡沫一旦破灭，后果还得由政府来承担。话说的多么在理，但话音刚落，他就因为经济腐败被查了，也实在够黑色幽默的。房价的一路走高，在使一部分人赚得盆满钵落的同时，也使更多的人沦为房奴，房子成为压在他们头上的一座沉重大山。在房价上涨期间，他们纸面上的资产好歹也在跟着上涨，而到了房地产泡沫破灭之后，他们的资产就变成了负资产，房产被拿去法拍后，非但投入的本金没有了，还要再欠上银行一笔，真是赔了夫人又折兵。
在农村征地中，土地出让金的大头都归政府，失地农民得到的补偿很少，同时又享受不到相应的社会保障，沦为失地又失业的群体。虽然后来征地补偿机制有所改进，但问题并不会得到根本的解决——假如土地开发都按市场价格对农民进行补偿，就不存在差价了，政府就没有积极性可言了。在城市拆迁中，无论出于公共利益的需要还是出于商业开发的需要，只要政府一声令下，在墙上写上一个大大的“拆”字，再用圆圈圈一下，就没有谁能阻挡得住推土机的前进了，为此酿成了无数的血案。这种现象对于那些私有财产受到尊重和保护的民主法治国家来说，显然是不可思议的——如果只是出于商业开发的需要，拆不拆就要出于屋主的自愿，要拆也要先谈妥价钱；如果出于公共利益的需要，也要通过合法的程序，要给屋主提供合理的补偿，而不是动不动就强拆。通常认为之所这样，是因为我们对土地只有使用权，而所有权是属于国家的。但使用权也是产权，所有权是属于国家的，但并不是属于政府的，政府也是属于国家的，凭什么可以强拆人们的房子？问题的要害并不在于所有权，而在于人们的权利是否受到保障，政府的权力是否受到限制，倘若这些问题得到有效解决了，我们对土地有没有所有权其实已经不重要了。
其他国家房地产也是重要的产业，但他们都是由政府做规划，以市场为导向，遵循自愿公平的原则进行的，这样的发展才是健康的，也才是真正有成就的。而我们这种完全由政府主导，过度依赖房地产的发展模式，纵使一时繁荣起来，也是畸形和不健康的，也不是真正有成就的。
虽然我心里清楚这样的发展模式很不正常，房地产不可能一直这样火下去，但它又一直都在火着，房价再贵也不愁没人买。我也开始怀疑起自己来了，莫非我们真创造了一个奇迹，可以打破常理和常规，房地产可以一直繁荣下去，房价可以一直涨下去，而不会回头？
后来我就不再关注房地产了，它已经超出了我的想象力。但这几年来房地产市场却不知不觉发生了很大变化，这种变化不是突然发生的，而是逐渐发生的，但也正因为如此，这种变化又是深刻和长期的。这种变化表现在房子开始没人买了，房价涨不上去了，而且还纷纷降价促销，不但三线四线城市在降，一线二线城市也在降。以前开发商就是富豪的代名词，只要能成为开发商，就意味着财富滚滚而来，而如今许多开发商纷纷破产了，包括以前不少巨无霸级的开发商。以前那种无论市区还是郊区，都是热火朝天的房地产项目施工的情景也不再出现了，正在施工的项目少了很多，很多项目施工到一半就烂尾在了那里。房地产的长期繁荣的局面悄然结束了，无可挽回地结束了。
成也房地产，败也房地产，当初经济社会的繁荣局面很大程度就是房地产的高速发展带来的，如今房地场的萧条同样也会严重拖累了整个经济。当初房地产大干快上时，政府财政日进斗金，各方面的开支都是大手笔。现在房地产全面熄火了，政府的土地出让收入大幅减少，使财政变得捉襟见肘起来，许多方面的开支都受到了很大影响。甚至地方政府都已经背上了沉重的债务包袱，有的都已经宣布无力按期偿还城投债，债务爆雷了。以前房地产的繁荣提供了无数就业，创造了无数财富，现在许多人都失业在家，对将来的预期也日趋悲观，就捂紧钱袋不敢消费了，从而使市面变得更加萧条起来。
如此看来，我当初对房地产畸形发展的担扰也是有道理的。这并非我判断得准——由于房地产的长期繁荣，我还怀疑起自己的判断——而是说明经济规律是不可战胜的，它可以被人为地扭曲，被我们那种政府主导的发展模式严重地扭曲，但仍将顽强地表现出来。虽然我们也从中尝到了巨大甜头，但迟早是要还的，一旦出了问题，后果将更加严重。
再回到从前那种房地产畸形繁荣的“好日子”已经不大可能了，我们需要做的是对过去那种发展模式进行深入的检讨，从中吸取足够的经验教训。今后不是不需要房地产了，它仍然需要发展，仍然要在经济社会的发展中发挥重要的作用，但必须回归到适当的位置，健康地发展下去，从而才能真正地利国利民。政府不能再那么任性，不能再去当一个总开发商了，而要为社会提供一个完善的市场制度框架，让房地产依法依规地自个儿发展下去。
2023年7月6日写就
2026年9月23至26日重写
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