邹啸鸣


今天的年轻人所抱怨的，是房价太高，他们往往认为是因为开发商的“利润太厚”导致自己买不起房。他们往往不会抱怨自己的收入能力太低。更不会抱怨土地制度导致了畸高的房价，因为这其中的逻辑太过深奥。

而十年前的年轻人所抱怨的，是“命苦不能怪政府，而要怪父母”，是父母生养了太多的孩子，是父母没有将自己生养在一个可以分到“福利房”的家庭。所以只能N代同堂，只能团结紧张。“如何才会有更多的房子”不是当时的年轻人所能够想通的问题。

十年前开始的房改，取消了福利分房制度，我个人认为，其意义非常深刻：

一是导致了权利上的“平等”。原则是“旧人旧办法，新人新办法”，改“实物分房”为“货币分房”。虽然体制内的还有“住房补贴”，但体制外的也开始推行“住房公积金”制度。因此，从理论上讲，体制内的人对“房改”有抵触情绪，是完全可以理解的。这种公民权利上的平等，虽然只是局限于城镇，但是对于非公有企业迅速发展所急需的人员流动打开了闸门。

二是“资源的价值被发现”。只要房子不能被交易，那么土地就不会显现出“价值”来。只有房价足够高，人们才会开始发现：支撑“房价”的是“地价”的价值，才会关注“地价”到底归谁所有，进而开始关注“土地升值”后，自己作为国民，如何才能“分享土地的利益”的制度性问题。

三是房地产产业链条的形成和迅速发展。它不但带动了城镇公共设施的迅速改善，也带动了建筑业、设计业、装修业等产业链条的形成和发展。即拓宽了就业新渠道，又刺激了内需的发展。

四是使得中国人从“无产者”转变为“有产者”。这种转变导致国人的自信心大大增强。买的起房被看成是能力的体现，“物权法”是在“房改”进行了9年以后“水到渠成”的制度。“有恒产者有恒心”——这意味着国人更注重明晰的产权所形成的长期预期，人们更加珍惜和建设富裕和平的生活。

五是大大改善了商业银行的资产状况。改革以来，国有银行由于体制的原因，曾经有两次大行动“剥离不良资产”，一次是一九九九年，当时四大国有商业银行形成了4000亿美元的坏账。在某些分支银行，不良贷款占到70%，资本充足率几乎为零。于是成立信达、华融、长城和东方四家专业金融资产管理公司，集中处理四大国有商业银行和国家开发银行收购的不良资产。2002年底，四大银行不良贷款的官方数字是25%(大约3740亿美元)，而评级机构标准普尔在最近的报告中称，实际比例可能高达50%(大约7490亿美元)。于是03年“再次剥离”。

但值得注意的是，这两年四大商业银行的不良贷款率，并没有严重到像以前那样四年左右就不得不“剥离一次”。其中很重要的原因是对房贷占商业银行的比重大大增加，而房贷的不良率远远低于商业银行的其他贷款。这对改善商业银行的资产状况起了至关重要的作用。

六是居民发现自己拥有从银行获得消费贷款的权利。截止03年9月底，我国个人住房贷款余额已达12000亿元，是1997年的20倍。08年五月底，我们从央行发布《07年区域金融报告》上获悉，截至2007年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达2.7万亿元，同比增长36.1%，高于同期全国各项贷款增速19.7个百分点。

现在的年轻人不会再怪罪“是父母生养太多而导致自己住不上房”了。因为那种抱怨是典型的计划经济思维。而市场经济的过程彻底揭露了这种思维的逻辑的荒谬性——真正短缺的不是资源，而是有效利用资源的制度。房改十年来，土地资源没有增加，人口却一直在增加，而且从农村进入城市的人口也是爆发性的增长，即使如此，今天的人均居住面积比十年前强的多了，这就是市场经济解决短缺问题的魅力所在。

房改十年后，今天的年轻人所抱怨的主要问题已经不是房子太少，而是价格太高。这种抱怨有一定的道理。所采用的理论依据就是所谓房价收入比，据说是20世纪90年代初时世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在研究中国住房制度改革时提出的，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。

有的人依据这位专家的观点认为，中国大部分城市的房价将长期下跌至这个“理想比例”中来。我倒远没有如此乐观。原因在于中国的土地市场的制度所导致的土地市场结构是非常畸形的。它的表现在于：由于城市的土地“国家所有”，因此地方政府代表“国家”成为真正的地主。这种土地产权制度导致土地交易市场的畸形——土地买方垄断+土地卖方垄断。

垄断的意义在于获得超过竞争性市场所能获得的利润。而双边垄断则保证这种利润率不会受到任何来自竞争的威胁。

真正的经济学者不会去指责“利润率”，但是一定会指责“垄断”。因为所谓的“超额利润率”往往是通过垄断造就的。而化解“超额利润率”的法宝，就是降低进入该行业的进入门槛，加强竞争。事实上每个城市都有相当数量的开发商在竞争，但是每个城市却都只有一家地方政府在交易土地。地方政府在土地交易中，利用“双边垄断机制”追求的“利润最大化”，这才是导致房价畸高的制度性原因。

从方向上说，在房改十年后，应该进一步改革的是土地官方所有的制度。它应该像其他市场经济国家那样“公民化”。只有在这样的条件下，“出售土地”才会变成公民的收入，而不是变成地方政府的收入。这将极大地改善公民的收入水平。更重要的是，土地供给之间的竞争将彻底改变目前这种“地王”现象。但是，要做出这个制度选择，前提是中央政府能够从税收增长中，让地方政府分享更多的比例，让地方政府在事权和税权上对应起来。