现在人们感到困惑的是，这场轰轰烈烈的房地产市场改革究竟向何处去？在既得利益集团的强大压力之下，中央政府会不会改变宏观调控的方向？

笔者认为，政府的宏观调控政策之所以令人感到担忧，就是因为中国的宏观调控是一种人治状态下的宏观调控，“人亡政息”是中国宏观调控的基本特征。假如出现重大人事更迭，那么，中国的宏观调控很可能会戛然而止。现在许多投资者持币观望，一些房地产开发商心存侥幸。他们祈求风头尽快过去，未来可以大赚一笔。中央政府采取的策略是，通过加大人事调整的力度，迫使地方政府官员配合中央政府的宏观调控政策。

但是，前车之鉴，我们不敢过于乐观。中央政府此次宏观调控政策，对于地方政府来说并没有伤筋动骨。地方政府虽然短期内不能从房地产交易中获得更多的财政收入，但是，地方政府完全可以通过调整城市规划，增加土地供应面积，直接或者间接地从土地收益中获得收入。通俗地说，地方政府可以暂时放弃高房价所带来的丰厚收入，但是，地方政府掌握大量的土地，他们完全可以通过调整城市规划布局，增加土地供应，维持地方财政收入。一旦政策松动，他们马上会采取措施提高商品房价格，到那个时候，会不会出现新一轮的宏观调控，我们不得而知。

根据现行的城乡规划法，城市规划制定以后，必须报请人民代表大会审议批准。但是，在现实生活中，人民代表大会根本没有起到把关的作用。许多城市的规划属于粗线条的规划，政府官员可以根据自己的需要，不断地修改城市规划或者充实相关内容。在这种情况下，借助于信贷政策打击房地产炒买炒卖活动，实际上是一种治标不治本的宏观调控政策。最根本的办法是，严格按照城乡规划法的规定，重新修订各个城市的城乡规划，并且编制城市城乡规划整体实施方案，装订成册，免费发放给城市居民，并且利用现代化的互联网络，向城市居民说明城乡规划的具体内容，发动城市居民监督政府“经营城市”的行为。如果政府为了增加财政收入，而不断地修改城乡规划，或者为了提高房地产市场价格，频繁征收拆迁居民的房屋，那么，居民有权依照城乡规划法的规定，提请人民代表大会追究政府官员的责任。全国人大常委会应该尽快修改城乡规划法，赋予城市居民提起公共利益诉讼的权利。只有这样，才能约束政府官员的行政权力，才能遏止地方政府官员借助于房地产市场增加财政收入的利益冲动。

笔者认为，中国的房地产市场是一个典型的利益再分配市场，中国的房地产市场改革是一个彻头彻尾的大骗局。当前这场轰轰烈烈的房地产市场宏观调控举措能否奏效，不是取决于政策本身，而是取决于政策的实施者。但令人感到惊讶的是，此次房地产宏观调控政策的实施者，恰恰也是房地产宏观调控的对象。换句话说，中国房地产市场的改革已经到了这样的地步——改革者自身成为改革的对象。这是中国改革深化的结果，也是中国未来改革所面临的最大困境。任何人都不可能抓着自己的头发跳起来，所以，不可能让那些改革对象自动地推行改革。中国改革的最大悲剧可能就在于，当改革触及地方政府官员切身利益的时候，他们会采取一切极端措施，彻底地消解中央政府的宏观调控政策。这是中国房地产市场改革最令人感到恐惧之处。假如不改变这样的改革模式，让改革者同时充当被改革的对象，那么，这场改革注定会无疾而终。

现在已经有一些房地产开发商放出狂言，认为中国这场房地产宏观调整政策不可能收到实际效果。他们提出了一系列令人感到莫名其妙的理论，譬如，认为中国房地产市场价格快速增长，是因为丈母娘逼迫未来的女婿买房；认为中国的房地产市场价格之所以过快增长，是因为农民问题存在，中国不缺少土地，应该把农民的土地用于房地产开发；还有一些房地产开发商认为，中国的房地产市场价格之所以快速增长，是因为中国出现了所谓的刚性需求，在城市化过程中房地产需求过于旺盛，供给严重不足。种种谬论，令人目不暇接。这种把中国房地产市场存在的问题归咎于消费者、归咎于农民、归咎于中国城市化的观点，掩盖了中国房地产市场的真相。

部分新闻媒体工作者没有看到中国房地产市场的本质所在，他们把批评的矛头对准房地产开发商。其实，绝大多数房地产开发商之所以不敢公开自己的成本，根本原因就在于，房地产开发商必须将自己纯利润中相当一部分用于润滑与政府官员的关系。围绕着房地产市场出现了大量的灰色收入和黑色收入。解决房地产市场中存在的问题，不能仅仅在房地产市场上做文章，而应该在加快民主政治体制改革的基础上，通过约束政府的权力，实现房地产资源合理配置。

可以这样说，中国改革开放的最大悲剧就在于，将生产资料的公有制变成生产资料的私有制，将生活资料的公有制变成生活资料的私有制。沉睡千年的土地，在决策者的不断折腾之下身价暴涨，而土地上的居民却只能望房兴叹。这样的改革怎么可能得到居民的普遍拥护呢？笔者愿意借此透露自己的研究成果：假如扣除房地产价格因素，中国经济年平均发展速度不超过5%。换句话说，正是由于实行了所谓的房地产市场改革，中国经济年平均增长速度才超过8%。这种虚假繁荣给人们带来了虚幻的财富效应，但是，我们必须承认，这样的改革不具有可持续性。假如我们仍然把房地产业作为支柱产业，依靠房地产业拉动相关产业的增长，那么，中国的经济必然会出现严重失衡的现象。

当前绝大多数房地产开发商所获得的利润不是来自于“建筑安装服务”方面的利润，而是来自于土地价格增值部分。换句话说，房地产开发商所获取的“暴利”，实际上是帮助地方政府炒作土地价格的结果。地方政府在土地增值部分获得70%到80%的收入，而房地产开发商大约获得30%左右的利润。从这个角度来说，新闻媒体把房地产开发商作为批判的靶子，实际上是转移了公众的视线。在现实生活中，许多房地产开发商根本不参与商品房的修建，他们通过倒卖项目，从承包商、商业银行获取巨大的资金，然后利用杠杆原理，配合地方政府在房地产市场兴风作浪。

解决中国房地产市场中存在的问题，必须从民主政治体制改革做起。只有从根本上约束各级政府的权力，中国的房地产市场才能理性发展。那些对中国房地产市场宏观调控持有悲观态度的人，与其说是对宏观调控政策缺乏信心，不如说是对宏观调控政策的制定者和实施者缺乏信心。正是由于政府公信力的下降，才导致中国的宏观调控政策边际效用越来越小。回顾中国房地产宏观调控的历史，人们就会发现，房地产宏观调控几乎成了中国改革的试金石，如果没有行政体制改革，那么，中国的经济体制改革也不会成功。房地产宏观调控政策就是一个很好的案例。

总而言之，中国房地产宏观调控中存在的问题，从根本上来说不是经济问题，而是一个民主政治的问题。围绕着宏观调控的种种议论，实际上掩盖了中国房地产市场存在的深层次矛盾。消费需求不是房价快速上涨的原因，因为中国的房地产市场遵从的不是供求规律；资本市场不健全也不是房价快速上涨的原因，因为中国的房地产市场是一个初级市场；投机性交易不是房价快速上涨的原因，因为土地掌握在各级地方政府手中；中国的城市化进程，也不是房价快速上涨的原因，因为中国城市商品房的空置率居高不下。分税制改革导致地方政府通过房地产市场汲取财政收入；而政治体制改革的严重滞后使得中国的房地产市场彻底失控。中央政府的宏观调控政策只能扬汤止沸，而要想取得实质成效，必须釜底抽薪，通过自下而上的民主体制改革，增加政府决策的透明度，让城市居民有条件监督地方政府。

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