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中国房地产宏观调控中存在的问题，从根本上来说不是经济问题，而是一个民主政治的问题。围绕着宏观调控的种种议论，实际上掩盖了中国房地产市场存在的深层次矛盾。消费需求不是房价快速上涨的原因，因为中国的房地产市场遵从的不是供求规律；资本市场不健全也不是房价快速上涨的原因，因为中国的房地产市场是一个初级市场；投机性交易不是房价快速上涨的原因，因为土地掌握在各级地方政府手中；中国的城市化进程，也不是房价快速上涨的原因，因为中国城市商品房的空置率居高不下。分税制改革导致地方政府通过房地产市场汲取财政收入；而政治体制改革的严重滞后使得中国的房地产市场彻底失控。中央政府的宏观调控政策只能扬汤止沸，而要想取得实质成效，必须釜底抽薪，通过自下而上的民主体制改革，增加政府决策的透明度，让城市居民有条件监督地方政府。
2010年初春，中国政府出台了一系列房地产宏观调控政策，极力打压不断飙涨的房地产价格。但令人值得玩味的是，一方面房地产市场价格早已超出了普通居民的承受能力；另一方面地方政府却频繁拍卖土地，土地价格高得令人咂舌。
人们不禁要问，中国的房地产市场究竟出现了什么问题？许多评论者把矛头直接指向房地产开发商，认为房地产开发商是罪魁祸首。其实，中国的房地产开发商充其量只是一个帮凶而已。如果没有地方政府的支持，那么，房地产开发商根本不可能获得土地，也无法通过房地产开发获取高额利润。
从表面上来看，中国的房地产市场是一个房地产开发商与消费者之间博弈的市场，但从本质上来说，中国的房地产市场是一个典型的中央政府与地方政府相互博弈的市场。中国的房地产市场不是一个真正意义上的经济市场，而是一个典型的财政市场，一个地方政府为了攫取财政收入，不断利用房地产开发商欺骗消费者的特殊市场。
上个世纪90年代末期，亚洲金融危机爆发之后，中国经济面临严重的衰退危机。为了确保经济增长速度，中央政府竭尽全力，一方面通过提高个人所得税，迫使居民将自己的辛苦所得用于投资领域；另一方面中央政府加大财政投资力度，试图以此来拉动经济的增长。不过，无论是中央政府出台的加大基础设施建设项目计划，还是鼓励企业出口的政策，都很难在短期内收到预期效果。在这种情况下，中央政府饥不择食，把眼睛盯在了沉睡千年的土地上面，希望通过发展房地产业，解决财政资金不足的问题。
其实早在上世纪90年代初期，各级地方政府就已经盯上了房地产业。当时中央政府为了提高地方政府发展经济的积极性，在全国实行财政包干体制——只要按照包干基数上交中央财政，地方政府可以运用地方财政收入发展本地经济。这样的财政政策大大调动了地方政府的积极性，许多地方政府广开门路，大力发展地方经济，以此来增加地方财政收入。然而，令人感到不幸的是，刚刚主政中央经济工作的领导人认为，如果继续实行这样的财政政策，中央政府将会失去经济控制能力，所以，借口中央政府财政收入不足，在全国各地强行实施所谓的税收体制改革。1994年1月1日，臭名昭著的分税制改革方案出台，这个方案既没有提交全国人大及其常委会讨论变成国家法律，也没有提交国务院通过立法程序制定为行政法规，而仅仅以红头文件的方式下发全国各地，彻底改变了全国行之有效的财政包干制度。
分税制改革实施之后，许多地方政府财政捉襟见肘。中西部地区财政收入本来就很有限，将70%上交中央财政之后，地方政府不得不拖欠公务员和教师的工资。一些地方政府为了增加财政收入，在税收制度之外，增加各种收费项目。收费项目过多过乱，严重恶化了地方投资环境。在这种情况下，一些地方政府把眼睛盯在土地上面，通过兴建经济开发区，利用土地的增值部分抵补财政收入之不足。根据笔者当年的不完全统计，全国有大大小小的经济开发区3000多个。这些经济开发区少则占用土地数百亩，多则占用土地数千亩。经济开发区热在一定程度上改变了中国的经济生态，导致中国经济畸形发展。正因为如此，中央政府不得不下令要求全国各地清理经济开发区，不再圈占农民的耕作土地。
但是，潘多拉的盒子已经打开。许多地方政府官员发现，只要从事房地产开发，就一定能解决地方财政收入问题。于是，一些地方政府在缩小经济开发区规模的同时，开始在城市的中心部位进行大拆大建。他们把一些城市的危房整体改造，在海外引进投资商从事房地产开发，通过发展房地产业，增加地方政府的财政收入。
中央政府认识到房地产开发不仅能够解决部分居民的住房问题，而且可以成为中国经济发展新增长点。于是，中央政府出台文件要求各地政府发展房地产业。尽管当时文件羞答答地承认加快商品房建设有利于经济的发展，但是，不得不在文件中写明，房地产改革的主要目的是为了解决居民的住房问题。
各级地方政府官员心领神会，根据中央政府的房地产改革政策，大干快上。许多地方政府为了促进房地产业的发展，设立专门的房地产开发公司。一些城市在房地产开发公司之上，设立投资性的房地产公司，向银行筹集资金用于房地产开发。可以这样说，中国的房地产从一开始就误入歧途。政府发展房地产业不是为了解决居民的住房问题，而是为了增加财政收入。这样的政策目标导向，使得许多房地产开发商拼命提高房地产的价格，与地方政府分享更多的利益。更令人感到痛心的是，一些地方政府为了提高本地房地产市场的价格，暗中鼓励房地产开发商报出令人瞠目结舌的土地出让价格，以此来营造中国房地产市场火爆的气氛，从中索取更多的利润。
到2003年，中国的房地产市场已经进入疯狂阶段，大中城市的房地产市场价格尤如脱缰的野马，一发而不可收拾。到2007年末，一些特大型城市房地产市场价格超过了世界其他重要城市房地产市场价格，中国房地产市场价格的相对水平远远高于东京、纽约、伦敦等一些国际性城市房地产市场价格。如果不尽快实行房地产宏观调控政策，那么，中国的房地产市场有可能成为中国经济危机的导火索。2008年世界金融危机爆发，中国的房地产市场价格出现了平稳增长的态势。但令人感到不幸的是，为了避免中国经济发展速度过快下降，中央政府出台了一系列刺激经济的政策，庞大的财政投资通过直接或间接的渠道进入到房地产市场，中国的房地产市场价格又开始一路飙涨，房地产业进入疯狂状态。
中国的一些金融学者和房地产分析专家认为，中央政府出台的一系列信贷、财税宏观调控政策之所以难以奏效，根本原因就在于没有顾及地方政府的切身利益。这是一种非常到位的分析。但令人感到遗憾的是，这样的声音被淹没在喧嚣的杂音之中。绝大多数学者都认为，中国的房地产市场之所以快速发展，房地产价格一路飙升，根本原因就在于中国正在进入城市化的进程。还有一些学者乐观地估计，随着中国经济的发展，中国的房地产价格还会不断上升。
其实，中国的房地产市场不同于西方国家的房地产市场，中国的房地产市场是建立在土地公有制基础之上的房地产市场。换句话说，依照宪法和法律的规定，中国的土地属于国家所有，也就是全民所有。中国房地产市场发展必须优先满足土地所有权人的需要。如果公民通过政府出让土地之后，不能依靠合法收入获得住房，那么，这样的房地产发展政策必然会出现问题。
从实证的角度来分析，中国当前居民自有住房率大约在70%左右，只有30%左右的居民没有属于自己的住房。中国当前房地产市场发展最大的问题就在于，投资性住房需求过旺，而消费性住房供给不足。绝大多数中下层居民要想依靠个人能力购买住房，几乎是天方夜谭，而城市住房空置率30%以上。这就意味着中国绝大多数城市，30%的住房没有人居住，而30%的居民需要住房却买不起。解决这个问题的办法当然不是提高房地产市场的价格，而是要千方百计地减少投资性住房，增加消费性住房。
中央政府的宏观调控政策应该包括两个方面：一方面增加社会保障性住房，让30%的中下层收入居民可以获得政府的保障性住房；另一方面则提高商品房保有阶段的成本，迫使那些投资性的需求逐渐减弱，从而提高土地资源的利用效率。
从理论上来说，投资性交易和消费性交易遵从不同的规律。投资性交易遵从的是风险收益规律；而消费性交易遵从的是供求规律。投资性交易风险越大，投资商品的价格也就越高。所以，中央政府的宏观调控政策出台之后，房地产开发商拼命地夸大房地产市场交易风险，以此来鼓励投资者加大投资，从而获得更多的回报。譬如，中央政府增加房地产交易成本之后，房地产开发商通过自己的代言人在新闻媒体上鼓吹，今后租房的成本要远远大于购买房屋的成本，迫使许多准备租赁房屋的消费者不得不竭尽全力通过按揭购买商品房。中央政府出台的宏观调控政策越多，全国各地房地产市场价格上涨的速度也就越快。中央政府房地产宏观调控的力度越大，地方政府土地调控的手段也就越多。
从本质上来说，中国的房地产市场是一个典型的租赁市场。在土地私有制条件下，商品房所有权是一种绝对权，只要商品房没有自然灭失，购买人就享有所有权。而在中国土地使用权具有一定的期限，期限到来之后，购买人就失去了房屋所有权。所以，中国的房屋所有权人实际上是一个长期租赁人。不仅如此，各级地方政府为了加快房地产的流转速度，增加地方财政收入，默许甚至纵容房地产开发商人为地缩短商品房的使用寿命。按照建设部一位负责人的说法，中国的房地产平均寿命只有30年，这意味着中国消费者购买商品房30年后由于自然使用寿命到期，而不得不丧失房屋的所有权。这是一种令人恐怖的交易。从表面上来看，中国的消费者购买的是房屋所有权，但是从本质上来说，中国的消费者购买的只是商品房租赁权。
问题的严重性还不仅在于此，房地产市场是一个地域性很强的市场。房地产市场的发展必须优先满足本地居民的住房需要。如果房地产市场吸引大量外来投机者，那么，不仅会损害本地居民切身利益，而且会导致房地产市场泡沫扩张。现在一些大型城市房地产市场价格居高不下，不是因为本地居民的收入快速增加，而是因为少数投资者批量购买商品房。这种投机性的购买行为，在短期内能够刺激当地经济，增加地方财政收入，但从长远来看，会破坏房地产市场发展秩序，助长中国房地产市场的泡沫现象。事实证明，大量的流动资金在中国的房地产市场出现，非但不利于中国房地产市场平稳发展，反而会导致中国房地产市场大起大落，房地产市场的价格非理性上涨。
曾经有学者抱怨，中国的房地产市场之所以成为一个投资性的市场，根本原因就在于中国缺乏资本投资渠道，富裕起来的人们不得不把房地产作为重要的投资领域。这种观点与其说是为中国房地产市场畸形发展开脱责任，不如说是在批评中国的决策者没有建立完善的资本市场。假如一个国家投资性的住房需求过于旺盛，那么，不仅会导致经济畸形发展，出现虚假繁荣景象，而且会恶化居民的生活品质，导致居民正常消费能力下降。大量的资金进入房地产业，非但不会从根本上拉动中国的消费，反而会在一定程度上抑制中国的正常消费，从而使中国消费不足的现象更加严重。
讨论中国房地产市场有一种令人感到耻辱的感觉。中国号称社会主义国家，实行土地的公有制，可是，建立在公有制土地基础之上的房地产市场，居然成为少数人巧取豪夺、牟取暴利的市场，居然成了官商勾结，中央政府与地方政府相互博弈的平台，这说明中国的执政者已经丧失了执政的正当性和合法性。
房地产市场是一个资本市场，是一个金融市场，但同时也是一个消费市场。上个世纪90年代末期，中国的执政者为了增加中央财政收入，积累政绩，好大喜功，发展房地产业，导致中国的房地产市场步入歧途。如果这样的政策继续下去，那么，中国居民将会揭竿而起。
解决中国房地产市场中存在的问题，不能依靠市场经济。因为中国的房地产市场根本不存在真正意义上的市场经济。解决中国房地产市场问题，必须加大宏观调控的力度。但正像一些海外学者所讨论的那样，如果此次房地产宏观调控导致地方政府财政危机，中国的经济发展速度下降，那么，此次房地产宏观调控会不会虎头蛇尾，无疾而终呢？
房地产宏观调控问题，实际上已经成了中国民主政治改革的试金石，成为中国未来发展的风向标。房地产宏观调控触及到既得利益集团的切身利益，涉及到我国民主政治体制改革的深层次问题。房地产宏观调控需要解决以下问题：首先，必须解决中央政府与地方政府的关系问题。长期以来，中央政府占有70%的财政收入，可是却只干30%的事情；地方政府干70%的事情，却只有30%的财政收入。在这种情况下，如果不加快分税体制改革，通过制定税收基本法，解决各级地方政府财政收入不足的问题，那么，房地产宏观调控政策很可能会遭遇各级地方政府的联合抵制。现在，伴随着中央人事改革，许多地方政府官员雷厉风行，采取坚决有力的措施配合中央政府的房地产宏观调控政策。可是，等到人事布局尘埃落定，地方政府官员为了发展经济，肯定会改弦更张，制定促进房地产业快速发展的政策。所以，中央政府采取的房地产宏观调控政策，是一种典型的扬汤止沸的政策。从短期来看这项政策可能会收到一定的效果，但是从长期来说，是否能够改变中国房地产市场局面，人们还需拭目以待。
当然，中央政府与地方政府的财政体制改革不可能一帆风顺。按照宪法的规定，我国地方政府包括省、县、乡三级行政架构，可是，在实际生活中已经演变成为四级行政架构。如果增加地方财政收入，而没有改变行政体制，那么，各级地方政府就会层层截留财政收入，财政体制改革的成果就会化为乌有。所以，在实行财政体制改革的同时，应当加大行政体制改革的力度。从本质意义上来说，财政体制改革是行政体制改革的题中应有之义。现在一些地方已经实行了省直管县的财政体制改革，希望通过减少行政层级，解决财政“跑冒滴漏”的问题。但是，这项改革能否收到成效，取决于中央政府的决心。在没有法律引导的情况下，如果发生重大人事变革，那么，这项改革很可能会毁于一旦。
其次，必须改变我国房地产市场格局。房地产市场可以分为消费性市场和投资性市场。房地产市场改革的优先目标是，发展消费性市场，通过加大社会保障性住房供应，解决我国普通居民的住房需求。今后可以考虑实行国有土地的无偿供应政策，凡是需要增加城市居民住房供给的，政府可以无偿划拨土地，用于廉租房建设，然后分配给城市居民。这项改革不是恢复到原来的“计划经济”时代，实行最低限度的住房福利保障政策，而是要在土地公有制的条件下，优先满足土地“主人”的住房需求。
曾经有一些学者提出，我国应当大力发展经济适用房，让普通居民购买房屋的所有权。这是一种非常理想的房地产市场发展模式。但是，我们不能不遗憾地指出，经济适用房政策不宜大面积推广。这是因为我国行政体制改革尚未到位，经济适用房大都变成了公务员及其家属的经济适用房。在行政管制不到位的情况下，发展经济适用房无异于增加腐败的机会，人为地拉大贫富差距。
在社会保障性住房建设之外，政府应当提出合理的规划，发展我国的商品房市场。今后政府可以在城市郊区或者城乡结合部，大面积的修建商品房。但是，房地产开发商必须承担由此产生的一切社会成本，譬如，房地产开发商必须承担道路交通建设的费用，必须承担社会公共设施配套的费用，修建小学、医院等各种基础设施，以确保居民基本生活需要。房地产开发商可以提高商品房的价格，但是，国家征收房地产保有阶段房地产税，凡是购买商品房的业主，都必须按期向国家缴纳房地产税，购买房屋越多，居住的面积越大，缴纳的税收就越多。这样做的目的是一方面限制房地产投机行为，增加房地产交易成本；另一方面则是提高土地资源的利用效率，防止部分投资者囤积居奇，牟取暴利。
部分学者担心，政府加大房地产交易的成本，增加房地产保有阶段的税收，会不会导致房地产市场价格居高不下？从理论上来分析，商业风险越高，获得的收益也就越大。但是，中国的房地产市场与其他国家房地产市场最大的不同之处就在于，中国的房地产市场是一个土地国有制条件下的房地产市场，换句话说，中国的房地产市场实际上是一个土地国有制条件下的“租赁市场”。当社会保障性住房供给不断增加，政府廉租房的租金与投资商品房的租金相比差距越来越大，就会有更多的投资者选择其他的投资渠道，会有更多的商品房购买人转而申请政府的社会保障性住房。当中国商品房市场投资趋于合理，消费性需求在房地产需求中所占的比重越来越大的时候，中国的房地产市场就会变成一个理性的房地产市场。
换句话说，中国房地产市场改革的目标应该是，彻底改变我国房地产市场疯狂投资的局面，逐步实现从投资性市场向消费性市场过渡，让中国的房地产市场真正变成一个满足居民住房需求的市场。
第三，必须重新审视房地产市场的金融特性，在发展资本市场的同时，注意房地产市场的风险性。中国的不少学者认为，中国的房地产市场不仅仅是一个消费品市场，同时也是一个资本市场；不仅仅是一个实体商品市场，同时也是一个虚拟金融市场。这样的分析方式只有理论意义，而没有实质意义。从本质上来说，中国的房地产市场具有金融特性，承担一部分融资功能。但正如我们所看到的那样，中国的房地产市场与其他国家的房地产市场区别就在于，中国的房地产市场是一个典型的初级市场，投资者只能通过房地产按揭购买、抵押等方式获取一部分资金。商业银行为了降低经营风险，往往对房地产的融资贷款设置许多条件，投资者要想借助于商品房大规模融资，几乎难于上青天。西方一些市场经济国家之所以把房地产市场看作是金融市场，就是因为他们不断地开发房地产金融衍生产品，通过抵押、保险、证券化、杠杆交易等手段，放大房地产金融风险，从而获得更多的收益。以华尔街投资银行为代表的西方金融企业，在房地产交易领域，制定了一整套游戏规则。他们一方面建立房地产担保市场，为投资者融资提供便利条件，另一方面又把抵押或者质押的房地产证券化，然后借助于证券市场将这些包装之后的金融衍生产品出售到全世界各地，以此来获得金融利润。美国房地产市场危机发生之后，人们猛然发现，围绕着房地产市场，居然形成了一个非常完整的利益链条，无论是信用担保、资产评估、商业保险，还是证券承销、金融衍生产品开发，美国的投资银行在房地产金融市场发展中扮演了极不光彩的角色。随着一个个投资银行的破产，人们清醒地意识到，房地产市场已经成为少数金融寡头呼风唤雨、作奸犯科、偷梁换柱、牟取暴利的市场。中国的房地产市场是一个刚刚兴起的市场，中国政府的房地产宏观调控政策既不会影响其他国家的金融稳定，同时也不会对本国经济带来毁灭性的打击。只要中国政府幡然醒悟，采取坚决有力的措施彻底整顿中国的房地产市场，那么，中国的房地产市场就会成为中国经济稳定发展的基础，就会成为改善民生的重要保障。
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